地产这个趋势，毫无悬念了

摘要： 《爱丽丝梦游仙境》里有句话：你只有不停奔跑，才能留在原地。在地产冲规模时代，这句话常常被用来形容房企。现在行业不再以规模论英雄，但房企依然不敢停下奔跑的脚步。因为，过去跑得慢是掉队...

《爱丽丝梦游仙境》里有句话：你只有不停奔跑，才能留在原地。

在地产冲规模时代，这句话常常被用来形容房企。现在行业不再以规模论英雄，但房企依然不敢停下奔跑的脚步。因为，过去跑得慢是掉队，现在跑得慢可能就直接出局了。

要说当前房企的产品焦虑，恐怕不亚于当年的规模焦虑。

这两年，住宅产品卷疯了，几乎每家房企都在拼命的给产品做创新，找卖点。从户型到功能到精装细节全都在迭代，每隔一段时间就能看到一些新的设计出现。产品更新迭代可不是 " 无脑冲 "，如果方向不对，努力再多都可能白费。

明源君观察认为，对普通项目（指非豪宅项目）来说，当前有个趋势很明显，那就是实用至上，更具体点来说，就是不为概念而牺牲功能，不为形式而降低品质。

在一个自住需求占绝对主流的市场里，比拼实用性或是项目致胜关键法宝。

01做高得房率扩大实用面积

得房率提高，是这两年住宅市场最明显的一个变化。高得房率对购房者来说，意味着同样的钱能买到更大的户内面积，得到更多的实惠。

随着各地住宅计容规则调整，房企也有了更多做高得房率的机会。

比如下图就来自去年底广州的一个新项目，主力户型为 88㎡至 117㎡，得房率最高达到 130% 左右。其中，88㎡三房两卫两厅，拥有 LDK 一体化布局的竖厅，甚至还可以在客厅隔多一个房间出来，改造成 3+1 房，做出了传统 100㎡户型才有的效果。

图源：明源地产研究院

105㎡的户型的户内面积相当于市面上常规的 115㎡，其中，景观阳台的开间就达到 5.2 米宽，还实现了四开间朝南，户内采光通风效果拉满。

可以看出，户型充分利用政策条件，将花池、飘窗、阳台等不计容面积做满，并通过空间布局优化，使得户内空间得到最大化利用。

图源：明源地产研究院

当然，得房率高，不等于实用面积大，因为赠送的空间不一定是实用、好用的。现在的客户也精得很。大部分的客户都是置换群体，买房的经验不止一次，房子好不好，客户大致都是能判断的。这就逼得，开发商不仅要拼得房率，还要拼实用性。

02空间结构分布讲究均好性

实用好用，首先体现为空间结构上，让每个家庭成员都能住在舒适。新一代的住宅在空间布局上，更加强调均好性。

上一代的商品房往往为了放大客厅及主卧，牺牲了其他空间的尺度。因为，大客厅更容易让客户在踏进样板房那一刻多巴胺直线飙升。然而，在实际生活中，空间结构悬殊很影响使用体验。比如说，很多户型次卧只够放一张床，连常规的衣柜都放不下，更别说学习桌或梳妆台了。

下面这个户型，建面是 98 平，北向次卧的开间只有 2.65 米，放下 1.5 米床后没法正常通行，基本只能做榻榻米。但从孩子的成长周期来看，随着孩子年龄的增长，榻榻米慢慢就不够用了，最终还是免不了换房。这样的房型无法适应家庭全周期需求。

图源：明源地产研究院

而且，随着孩子长大，客户还会发现，虽然有单独的房间，但里面连学习桌都没，孩子还是缺乏独立学习空间。

再如，卫浴空间过小。比如明源君所在的城市，就有很多建面 100㎡左右的房子，卫浴间只有 3㎡左右，有的还是长条形结构。对有孩家庭来说，卫浴间过小，转身都费劲，更别说还要帮小孩洗浴了。好在，这些问题在新一代住宅里面逐步被规避了。

最新住宅规范里面，对户内空间定了底线指标，其中，要求卧室的使用面积应 ≥5㎡，兼起居室的卧室使用面积应 ≥9㎡，厨房使用面积 ≥3.5㎡，卫生间使用面积 ≥2.5㎡，从尺度上保证空间的基本舒适性。

事实上，这两年不少住宅项目，已体现出了明显的 " 平权 " 思想。以前 " 空间平权 " 这个词常常出现在豪宅项目中，而现在即便中小户型也呈现这一趋势。大家纷纷摒弃 " 主卧豪宅化，次卧鸽子笼 " 的做法。

03充分考虑使用场景提高空间利用率

高赠送被默许，让每个空间有了更多拓展的可能性。户内赠送面积，通常来自飘窗、花池、阳台、露台等、空调位等。

我们讨论四代住宅的时候，常常有一些读者留言说，赠送的面积，特别是飘窗就是个鸡肋，没啥用。这是因为，过去很多项目做不计容面积的时候，只是当做一个额外赠送的 " 福利 " 来做，并没花心思考虑怎么让这个空间产生更实用。

比如说，以前的项目对飘窗高度的设计比较 " 随意 "，并没有过多考虑交付后的使用场景，因而很多飘窗最后只剩下一个功能：临时堆放杂物。而这两年随着计容规则调整，飘窗高频现身各大项目，很多项目甚至做了全屋飘窗。但是，飘窗是不是越多越好呢？

举个例子，一些中小户型在卧室做 270° 转角飘窗，虽然提升了采光和景观效果，却牺牲了收纳空间，主卧连个衣柜都放不下。把衣柜放在飘窗上吧，不仅取用不方便，还压缩了衣柜高度。这样的设计无疑是舍本逐末了。

相反的，一些项目从一开始就考虑到拓展空间的实用性。比如飘窗从一开始设计就考虑到交付后如何通过 " 创意 " 装修，融入室内使用场景。

像下面这个户型，通过抬高飘窗，可以把洗碗池嵌入其中，不仅延长了操作台面，也为厨房省出了一大截空间。

图源：明源地产研究院

再如，次卧飘窗设计设计成符合人体工程学的高度，交付后能结合榻榻米设计，做床 " 架 " 在飘窗上面。有的则是在飘窗上面 " 塞进 " 收纳柜。这样一来相当于扩大了卧室的使用面积。

用心的房企，还在制造更多惊喜。比如餐厅飘窗打造餐边柜，收纳日用电器和餐具等物品，满足餐厅的日常收纳。将卫浴间飘窗设计成与常规浴缸大致相同的高度，伸手就能取用沐浴物品，也非常实用。

04全屋收纳体系更加全面细致

对于这两年的新房项目，收纳的变化给明源君的印象最为深刻：

第一，收纳大幅扩容，全屋收纳能力拉满。

面对激烈的市场竞争，地产项目需要充分挖掘差异化卖点，增强对客户的吸引力。

收纳便是一个发力点。

现在的收纳做到多卷呢？除了常规玄关柜、橱柜、卫浴柜之外，还有餐边柜、卫浴柜、衣柜、飘窗柜甚至家政柜，一些项目还把玄关柜、橱柜、餐边柜全部免费赠送。

再如阳台，新规之后，阳台不计容面积大幅提升，有了更大空间，房企开始考虑如何让空间发挥更多价值。比如越来越多项目在阳台规划收纳空间，预留洗衣机、烘干机空间，还做不同大小尺寸的储物柜。

第二，引入 800 库。

800 库是指进深 800mm、宽度 1.2 米以上的多功能独立仓储空间，适用于常见童车，如婴儿车、平衡车等的收纳，一般设置在玄关位置。这个收纳空间的引入，主要针对有孩家庭各类车子的收纳难题。

800 库可以分割成多个不同功能的收纳空间，下层用来收纳童车行李箱甚至轮椅等；中层用来收纳过季鞋子；有的还增加了用来收纳外套帽子的小衣柜。

800 库的引入，是对玄关收纳的一次升级。较之以往的收纳柜，800 库收纳品类更丰富，满足了更多家居用品的收纳需求。

第三，充分挖掘犄角旮旯位置的收纳功能。

比如有的项目在餐厅墙体一侧做抽出式的零食薄柜，满足年轻人买零食的愿望。

微型家政间的洗手盆做悬空处理，底下预留充电口和上下水，用来给扫地机充电和接水；

浴室柜做一层翻板收纳区，用来放置洗脸巾、卸妆棉等物品，方便随手取用，作为镜柜收纳的补充，避免每次取用都要打开镜柜。

某房企就告诉明源君，他们在调研中发现，对刚需及普通改善家庭来说，收纳问题是最大的痛点。很多的老房子因为收纳不足，不得不买各种各样的柜子，否则家里就会堆成杂物间。收纳对于提升居住体验非常重要。

这也是为什么，当前很多项目都在收纳体系上下功夫，力求把收纳空间做得更大，收纳功能做得更细，从而让收纳系统更能装，更好用。

05精装对大牌 " 祛魅 "国产平替开始兴起

过去地产项目都喜欢标榜精装用了某某国际大牌。或者说，购房者有 " 大牌 " 情结，房企也就投其所好。

事实上，行业人都知道，此大牌为彼大牌。精装房所谓的大牌，往往是厂家定制的工装款，跟市面上零售的产品不是一个样。由于品牌溢价高，工装款往往不得不进行功能 " 阉割 "，后续使用出现问题售后也很麻烦。

而这两年，从购房者到房企，似乎都开始对大牌装修材料及部品部件 " 祛魅 "。某房企在客户调研中就发现，所谓的国际品牌，对普通改善型客户来说并非 " 敏感点 "，经过这么多年的市场教育，改善客户对于低配版的大牌已经 " 不感冒 " 了。自住需求主导的改善客群，更看重的是实用而非面子。

于是，我们看到，越来越多的住宅项目出现国产平替。

某房企就表示，按照公司的成本适配标准，某产品线过去只能用进口品牌的普通马桶；而换成国产品牌后，同样的成本可以买到智能马桶；进口花洒换成国产品牌之后，可以用多功能的智能淋浴套装。

也就是说，同样的成本，功能更加丰富。而且大众款售后服务也更便利。

诸如此类的变化，无一不在说明，住宅市场正在走向 " 实用主义 "，房企的产品创新，也要跟随趋势才行。