最近的二手挂牌市场，变化很大

摘要： 本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国有段时间没关注挂牌市场，最近开始关注是每日的新增挂牌数据有点惊人。不瞒...

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国

有段时间没关注挂牌市场，最近开始关注是每日的新增挂牌数据有点惊人。

不瞒各位说今年过完年回来到现在，我们的挂牌市场每日新增量有点吓人。

2 月 7 日到 3 月 31 日上海链家的每日新增挂牌达到 1232 套、3 月日均新增 1254 套。

我之所以惊讶是因为去年同期的单日新增平均在 980 套，去年 6 月（5 · 27 新政首月）、10 月（9 · 27 新政首月）的日均新增也不过 1100 套上下。

这些数据都比不过眼下。

链家成交市占 25% 上下，挂牌市占更高能达到 70%。

于是它的新增挂牌变化也让我们窥探到一点信号，就是此刻全市的挂牌市场好像有点动静。

一、首先全市挂牌普涨，但我更担心外环外

新增挂牌激增之后接下来该看的就是市场存量挂牌，就是日常我们说的挂牌总量。

我拉出近两年的挂牌量发现现在的挂牌量确实蛮高的，从挂牌存量看刚刚过去的 3 月，我们在迎来成交高峰的同时也迎来了挂牌高峰。

全市所有中介外展房源去重后总和

今年 3 月同比去年 3 月差别不大，但对比 2023 年 3 月高出了 47%。

尤其当我分环线去看这数据的时候真正让我担心的还不是什么挂牌量，而是外环外，17.89 万套的挂牌量以内中外环 2:2:2:4 的比例分配。

没想到外环外的挂牌量几乎快占据全市挂牌的半壁江山。

然而惊人的不是这，是它的增幅。

我将刚刚过去 3 月每条环线的数据拉出来跟三个月份做对比，无论环比、同比、还是对比 2023 年 3 月，外环外都是增幅最大的那个。

体量大不怕，因为结构如此。

增减也不怕，因为市场有高低。

但增幅格外大，且每轮增幅里都是领涨式存在就有点压力了。

同样的挂牌量增长，外环外的增长速度可以来到其他环线的 2～7 倍。尤其是当你的成交增幅分配是几乎打平状态存在的时候，那可想而知，这背后外环外二手挂牌的去化压力。

二、老破小挂牌里的 " 被抛弃 " 和 " 有压力 "

老破小被抛弃的话题不新鲜了，而眼下我们正在目睹它照进市场。

为了严谨起见这次我们更加严格定义了老破小。将同时满足 70 平以下、1990 年以前的房子定义为老破小。也许这不能做到老破小市场的一一对应，但也最大程度瞄准了老破小房源。

当我们拿到这部分房源挂牌数据的时候有点点吃惊，首先它在总挂牌市场的占比呈现趋势性减少，换句话说它正在逐步退出挂牌市场的大舞台。

也许各位不清楚这背后具体是怎么发生的。

占比的减少背后离不开两点要素：1. 其他次新房源的增加，2. 自身房源被动迁或者原拆原建等原因造成物理性消失。

次新的增加很好理解，随着时间推移现在 2010 后的房子、甚至 2020 后的房子的占比都在逐年增多。

动迁这类原因比较典型的，比如去年年底动迁的东安新村，这就属于趋势性减少的一份子。这类房源随着上海更深程度城市更新阶段未来还会有更多。

其次趋势性减少之外你会看到老破小本身去化承压的地方在两头，内环内和外环外分别是过去两年里房源量增长最快的两个地方。

这份三个对比维度的数据也有必要转换成人视角跟各位翻译一遍。

首先 3 月环比 2 月数据几乎没什么波动，但依然能看得出外环外老破小房源的增量压力。

其次今年 3 月的同比数据可以看到经过去年 5 月、9 月两次大的政策节点之后，市场在各环线都有去化。但去化相对更火的是内中环和中外环。

最后将数据维度拉长对比现在和两年前，你会看到老破小更真实的改变。内环内是老破小的重度成交区域且去化承压，外环外这类房源少但去化压力最大。

不过即便如此，各位千万别觉得价格是跟着压力走的。

在价格的维度老破小依然严格遵循地段论，不管是怎么比较。都是内环内＞内中环＞中外环＞外环外。

这也算是老破小挂牌意料之外变化里的情理之中。

三、三房以上的大户型进入供应井喷

相比哪个区供应的比较多我们觉得几室的户型这个方向各位可能更关心，事实上挂牌房源的变化在户型这块也确实变化很大。

首先我们需要了解下现在挂牌市场的户型供应结构，不同于新房市场小三房的极端供应，二手挂牌里两房才是主流。

两房是全部挂牌市场里 43% 的覆盖性存在，几乎每两套房源就有一套是两房。

不过变化最大的倒不是两房，而是三房及三房以上的户型。

环比还看不出。

真正的变化是去年开始，你会发现短短 1 年的功夫三房以上的大户型的供应量开始剧增。

这变化跟 2023 年对比更明显，你会发现 4 房、5 房、5 房以上的户型跟过去相比都是翻倍的变化，连带着市场上的大户型的挂牌供应也进入井喷。

我们去看市场上 120 平以上各面积段的供应也会找到 " 共鸣 "。

尤其其中 200 平以上房源，它的绝对量还是不多的 17 万套的总存量里，它占不到 1 万套。

但它的变化是最惊人的。从 2023 年到 2025 年，200 平以上的挂牌量翻了 1.5 倍。这点各位可以看看身边的大户型的供应是不是都如此。

新天地的翠湖、陆家嘴的仁恒滨江园、徐汇的尚海湾豪庭和百汇园、长宁的仁恒河滨花园 也许此时此刻没有太多性价比高的房源。但他们这两年的挂牌量都进入自己的高峰时间段。

井喷供应是否意味着价格降价厉害？

其实相反。

跟地段论一样的道理，产品层面也在印证大户型对资产保值的帮助。

从各户型或者各面积段这两年的挂牌价来看，越是多室户型的挂牌价越是坚挺，越是大面积段的挂牌价越是坚挺。

总之眼下挂牌市场里的大户型的供应变化是极其少见的。

这背后大概率离不开两点原因。

首先就是高净值人群的资产变现以及资产置换。

其次也有政策的刺激，比如 2023 年 9 月放开认房不认贷、当年 12 月放开的普通住宅、2024 年 11 月放开的增值税对 144 平以上的影响等等。

四、房东的三种状态

而眼下房东的三种状态也非常新鲜，尤其是第二种和第三种。

如果各位经常出去看房跟各位房东打交道的话就会发现现在市场上主要有三类房东。

首先就是特别听劝的。

所谓听劝就是当自己的挂牌价高于市场价的时候、或者自己急于出售的时候。

他都会跟中介小哥非常配合，听取中介带来的市场价、然后调整价格。这类房东从去年进入成交高峰到现在都是主流房东之一。

我们去看市场上降价房东的占比就能略知一二。

其次就是像我这样的钓鱼房东。

就是市场好起来了，好奇市场现在是什么状况。

也许我的需求还不是特别明确，但挂牌的事情可以先做起来，反正挂牌也不要钱，万一市场真有买家愿意呢。哪怕没客户也可以用相对高价拱卫下小区的房价门面。

这类房东往往客户迟到也不会生气，客户出很离谱的价格也都一笑而过。

值得注意的是这类房东有增多的趋势。

你去看现在每个小区性价比房源的绝迹、挂牌价坚挺的多半就是这种原因，最后反应到整体挂牌价上就是挂牌价的回弹。

最后就是刚杀入挂牌市场的懵懂型房东。

因为刚投入挂牌市场，因为对市场热度以及自身房源预估出现偏差，特别容易错过第一个出价客户。

而往往在这样挂牌高企的市场里，错过第一个客户也错过了最后一位出价客户。

上周末我认识的老静安负责远中风华园小区的中介小哥凌晨才回复了一条我白天询问的消息。他熬到半夜就是因为业主出到了房东心理价位，但房东跳价然后现场谈崩。

2021 年买房的房东想亏少点、客户也没义务为房东的高位站岗买单，最后就是中介陪着房东一起成长。

最后这两类房东往往就是会出现在这种市场乍暖的时候。

" 试试看 " 的房东变多了也成为市场火了的变相佐证。

五、此刻的挂牌市场跟过去两年我们说的挂牌量高，有点不同

如果说过去两年的挂牌量更多来自去化速度变慢之后的挂牌库存走高。

那今天的挂牌市场更多是来自外环、来自老破小、来自大面积、多户型这类改善产品增多带来的供应增多。

这件事其实还蛮重要的。因为库存走高后的接下来是降价出售的无奈，而供应走高后在成为库存之前，是房东对价格的观望会更多，多了道环节也多了一道市场留白期。

接下来的市场可能才是真正考验市场韧劲的时候。