现在一二手市场越来越割裂了

摘要： 这当然不是危言耸听不久前这样感受还是来自上海一个城市，就是伴随着城市更新的加快推进，上海市中心逐渐加大供应核心地块无疑都是对新房市场最大程度的利好但反观什么是上海二手格局也因为很长...

这当然不是危言耸听

不久前这样感受还是来自上海一个城市，就是伴随着城市更新的加快推进，上海市中心逐渐加大供应核心地块

无疑都是对新房市场最大程度的利好

但反观什么是上海二手格局

也因为很长一段时间维持在上海二手的生态体系，大部分成交来自老破小产品，这类二手房流通性其实非常单一

更多依赖市中心稀缺地段没有太多竞争对手

但是我们看到面对如今上海新房 " 低密核心地块 + 大户型 + 产品升级 " 的三重攻势之下

这恰好击中了二手市场的软肋

于是一手市场开始悄无声息抢夺二手客户

最初我也以为只是点状案例

而在今年更多城市，广州如此，武汉如此，最近的郑州也是如此

我们说当过去 20 年行业产出大量的二手房，如今更多只存在于购房用户之间也就是买方市场中流通

这种一二手割裂感正在全国化蔓延 ...

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最初给到我这个感受，大家好像对二手成交量不太感冒了

数据整理自：兔博士

按理说今年整个上海二手成交其实非常可观

虽然最近几月稍有下滑，但 6 月刨去商住部分有 1.85 万套，而今年以来上海每月二手成交也保持在平均 1.95 万套，数据算是很高了

但很奇怪的是

表面成交量还不错但体感却感受不到热度

于是最近我和朋友聊了聊上海的二手市场，一个点就是当下二手房表现出明显的量价失灵

什么意思

要知道对于以往二手成交量的上涨势必会带来价格的涨幅

这个时间期限大概 3 个月

但近半年整个二手即使做到每月接近 2 万套成交，但是价格却回弹乏力

比如成交量已经连涨 3 个月的情况下价格轻微反弹，但总是又很快回归低位徘徊

这样情况不止在上海

可以看到一线城市总价 300 万以下的二手房

占去市场近一半的主流份额

近一年时间里，北京套数占比提升的最多，从 35% 一下子增加到了 46%，上海和深圳各增加了 2% 和 7%

与此同时套均成交总价也在随之降低

上海从 210 万降到了 196 万，平均每套缩水了 14 万，北京和深圳也各降了 11 万和 3 万

一些强能级城市会更夸张

总价 200 万以下的二手房，诸如成都和西安比例能占到仅 90%

这也意味着，作为二手购买主力的极致刚需客群，如今也在经历一场强烈的消费降级

为什么会这样

二手背后本质是库存量的问题

如今我们所说上海每月二手 2 万套的荣枯线，更多是站在 2019 年的上海市场，那时库存还处于 10 万套的前提下

但是当一个蓄水池的总量被无限放大

如今面对却是 17 万库存的历史高位

反馈到市场背后或许站着就是 4-5 万套的诚意房源

所以需求量还在，但是流入市场的低价房源却在增多，甚至一套比一套低

哪怕成交在 3 万套你也很难感受到价格触底

这也是为什么我们看到今年上半年30 个重点城市二手房成交累计同比增 12%，但用户也不似以往那么激动

本质上是伴随库存量不断激增

作为房产以及商品市场基本的量价逻辑失灵了

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但如果此时反观一手市场

虽然整体成交量比不上二手，但如今新房市场的购买力却在悄然提升

今年我们看到武汉、广州、佛山、深圳、南宁和郑州这些城市二手房成交占比较去年同期均有所下降

反之新房市场正在快速抢占市场份额

以广州为例

今年上半年广州二手房成交了 5.6 万套，新房成交了 3.3 万套，二手房市场份额较去年上半年减少 0.52 个百分点

而如果我们再把时间线拉细

可以看到 2025 年自 1 月至今，整个二手房的占比是所有下降的，尤其是截至 6 月二手占比已经低于 60%，来到 56%

换句话说，选择新房的购房者比重正在悄然上涨

另外更加值得注意的是，反馈到市场新房价格也得到了正向反馈

卖得好的同时还能卖得更贵

除了今年上海壹号院成为全国首个销售破 100 亿的楼盘，之前我们去过苏州园区的金鸡湖畔瑞园最高单价也来到了 8w/ 平 +

更多 10 亿、100 亿单盘在全国各个城市落地生花

最有感知的应该是上海

据不完全数据统计，上海上半年（截至 6 月 22 日）的一手 5000 万元以上豪宅网签数量已经达到 518 套

是 2024 年同期 255 套的两倍

而根据网上信息显示，总价 7000 万级甚至上亿的买家，不少是一代企业家，总价 4000 万左右则偏向城市新贵

但是这里我更想跟各位说一个城市，成都

最近看到一个很有意思的说法，是说上海潮鸣东方总价 5000 万 + 的房子，120 套房源开盘当天即清盘，而整个 2024 年成都总价 5000 万以上的新房成交只有 9 套

上海一个楼盘开次盘，成都要卖十三年

那是不是说明成都购买力不够呢

恰恰相反

根据房联数据，2014 年成都 1000w 以上的豪宅成交了 1139 套

对比 2021 年的 231 套，4 年翻了近 5 倍

此外在供应量上，截止今年 1-4 月份成都共实现新房备案约 36000 套，其中千万级及以上豪宅备案达到 594 套

较去年同期的 189 套同样增长了 3 倍以上

这说明无论经济环境怎么样

当下塔尖购买力正在源源不断用脚投票一座城市的豪宅新房市场

甚至一些强二线城市会更加明显

所以

一边二手市场已经丧失了原本量价逻辑，另一边新房又在不断抢走高端客户

于是目前市场上混沌的场景是

二手房占据着绝对的成交量主导这没有错

但是体现在成交价变化，一二手已经出现了明显的分水岭

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那么到底是什么造就了这样差距

要知道之所以过去一二手能够维持平衡，就是这两个赛道的池子各自诉求明显，二手房获得性价比，一手房获得品质

但什么是如今的客户趋势

当下的楼市毫不夸张的说，当刚需越来越匮乏的现在，最大的购买力一定是改善，最坚定的购买力一定是塔尖有钱人

如果这两类客群的需求没办法激活，试图在现在撬动刚需的购买意愿，其实是很难的

而对于改善和塔尖

置业放缓的根本问题不是来自购买力

而是购买力和市场供应的不匹配

楼市最大的问题不是需求的问题，而是如何激活需求的问题

而如何激活需求不是价格的问题

而是产品的问题

所以本质上很多人低估了其中供给侧改革的力量

今年最大的变化毫无疑问是土地端的变化

而且是大量点状城市都在集中性的发生土地端的变化，主要有几个方面

1、越来越多的城市开始推进四代宅技术

我们去过的城市，福州、成都、南京、苏州都有四代宅理念的项目开始入市，这件事的意义在于，提升了单套户型的室内舒适度和观感

以及严格意义上这些空间都有 50% 或者 100% 的附赠

这会是推动客户成交的直接要素

2、城市核心也有了更多低容积率地块

以前怎么判断好地块，市区核心就算好，但是各位知道今年全国一共出了多少个低密地王么

今年北京拍出了自己首个 10w+ 地块，深圳首个 8w+ 地块，上海更是直接贡献了全球地王

其中不乏容积率低于 2 以下的项目

就好比 2 月以 16.1w/ 平刷新上海的静安寺社区地块，作为上海绝对的烫金地段

容积率仅 1.44

而对于核心地区的低密地块能够如何激活市场，这两年上海市区的洋房、叠墅无一例外都引起了市场的热捧

3、除此之外，地块出让的捆绑条件也在减少

以上海为例，不仅把曾经一刀切的 90 平小户型调整到多层 100 平米，小高层 110 平米，高层 120 平米，以及 70% 的配比也针对不同环线重新定义

都有理论上做更大户型的可能

另外装修标准也来到有史以来最高的 4000 元 / 平 -7000 元 / 平

于是当这几件事结合到一起

本质上给到市场一个清晰的态度：就是最大程度把产品定位权让渡给开发商

所以我们说一手抢二手的客户

背后讨论的不是肯定不只是成交量、库存之类的，甚至都不在价格

本质还是在产品

是在现在土地段打破供应和需求的不匹配之后，来自当下一手产品力的全面提升给到用户更多的选择

从而让有钱人买到合适的房子，让改善用户得到真正的实惠

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其实文章写到这里差不多也该结束了，但是我又突然刷到一条消息

就在 7 月 16 日

北京宣布首个全现房销售项目即将入市

这不是个例，据国家统计局数据显示，今年 1 至 2 月现房销售面积同比增长 10%

已经占新房销售面积的 35.4%

我们说过去很长一段时间用户之所以选择购买二手，除了性价比之外，还有一个最核心的点

叫做，所见即所得

但未来伴随供给侧改革带来地产一手房产品力全面提升的同时，这样提升还能被快速且真实的兑现在购房者面前

很难不去揣测

未来一二手房的割裂感会被拉的更大

以上为正文，来自 Moon

这是真叫卢俊公众号的第 6172 篇原创文章