保利的破局

摘要： 行业大方向明确了4 月 22 日，保利发展发布《2024-2025 年不动产行业白皮书》，明确了行业破局的方向。作为房企中为数不多，长期坚持专注行业趋势和房企战略 " 实战型 "...

行业大方向明确了

4 月 22 日，保利发展发布《2024-2025 年不动产行业白皮书》，明确了行业破局的方向。

作为房企中为数不多，长期坚持专注行业趋势和房企战略 " 实战型 " 研究机构，保利发展战略研究院已连续 9 年，为中国房地产行业持续输出 " 前瞻洞察 "。

回首过往，白皮书每年的行业预判都被市场一一印证：" 总量峰值时代、10 万亿左右箱体运行、结构化牛市、行业五化、品质时代到来 "。

这一次，保利再次提出年度新主张——" 止跌回稳，仍是 2025 年房地产的首要任务。"

近 1.3 万字的白皮书老潘读了三遍，也与战略研究院进行了访谈交流，迷茫中保持坚定，喧嚣中保持理性 保利 2025 年白皮书看完，挺有嚼头。

01穿越无人区

破局，要敢于回归行业底层规律。中国头部房企未来怎么走？保利发展从开发商变为运营商、服务商，该如何转型？

对此，保利白皮书坦言：" 突围之路没有标准答案，全球范围也缺乏适合类似中国国情的经验坐标系。"

当下，中国本身就是世界上存量和新建建筑规模最大的国家，中国不动产的规模、量级早已超越曾经对标的诸多对象，未来，中国自身蕴含巨大的房地产机遇和空间，也是其他国家无法比拟的；

另一方面，中国的土地制度，政策环境、资本环境、消费习惯和发达国家都存在显著差异。

比如美国土地私有且城镇人均建设用地充足，美国人均是 866 平米人，中国仅为 112 平人，这意味着中国一旦参照美国采取独栋住宅就会导致低价房短缺，因此各地城市较高容积率会更适合中国。

比如德国55% 家庭选择租房，但中国偏爱一辈子在城市拥有一套住房作为人生标配。

比如新加坡通过组屋制度覆盖 80% 以上人口，而中国目前已建造保障房还只有 15%。

图源：地产总裁参考

差异是巨大的，国情是不同的。

因此，眼下中国房企在行业大调整中除了短期积极应对外，更要思考行业峰值之后、周期之后该何去何从？这一关键问题，全球看并没有现成答案！

适配中国国情的未来房地产模式是什么？对此，保利的结论是，中国不动产企业下一步发展，要穿越这一 " 无人区 "，单纯对照借鉴欧美不动产已经不够，唯有回到行业底层运行规律本身，构建新的不动产发展观，才能创造出具有中国特色的，适合中国房企的新商业范式。

老潘对此深以为然。" 拿来主义，合不合脚，只有自己知道 "。根本上看，世界房地产范式有三种：美国模式、新加坡模式、香港模式。

大陆早期借鉴了香港模式的预售制卖楼花拉升了全民杠杆，再凭借开发商端口的标准化、高周转、加杠杆，短短几十年就助力中国完成了西方近百年的房地产发展进程。而如今，峰值过后存量时代，不动产时代，未来中国房地产可能 " 基于专业化分工的美国模式 + 基于资管的新加坡金融退出模式 " 是值得借鉴的。

适合自己的，就是最好的！

02止跌回稳的 2 个前提

从去年 "926" 到今年当下，尽管市场已阶段性，局部止跌，但保利依旧强调：" 止跌回稳，仍然是 2025 年房地产的首要任务！"

事实上，在日光盘，全国地王，销售大涨等朋友圈好消息频出的背景下，保利白皮书对回稳有" 更冷静、更全局 "的研判。

研判 1：眼下回暖有 2 大特征：阶段性 + 局部性；并非全年全局，回稳基础仍需夯实。

比如阶段性看，2025 年 1-3 月，全国新建商品房销售金额、房地产开发到位资金同比降幅较去年全年分别收窄 15、13.3 个百分点。从双位数变为个位数，这是好信号。同样，全国土地成交 2025 年一季度平均溢价率达到 13.6%，是自 2021 年三季度以来首破 10%。显然，一季度楼市开局是不错的。

其次，再从回暖范围看，白皮书指出，眼下回暖更多是核心城市，核心区域回稳。比如 2024 年 9 月至 2025 年 3 月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都核心 6 城的二手房及新房成交均显著回暖，月度成交面积连续 6 个月同比正增长。比如北京、上海一季度多个核心区大盘入市取得较好业绩；广州、深圳新房整体量价表现平稳；杭州在 " 科创六小龙 " 热潮带动下，市区新房已获预售证库存去化周期低于 4 个月；成都部分核心区的项目收回折扣，价格较最低位水平回升超 10%。

虽然是 " 阶段性 + 局部性 " 的回暖，但保利白皮书给出了一个乐观的展望—— " 点状破冰、以点带面 " 推动房地产整体市场企稳的可能性加大了！

研判 2：销售回暖不是真回暖，整个房地产生态系统的回暖才是。

这个回暖的新内涵是此次保利白皮书的一个醒目观点，很有高度。事实上，老潘之前也提醒过，仅仅房地产销售回暖不是房地产市场的回暖，即房地产真正回稳复苏，是从投资、拿地、新开工到销售的全模块回稳回暖。

对比之下，前几轮救市，为何都是救市 1、2 年时间就迅速回暖？核心在于过往 2009 年、2015 年、2019 年出现的都是销售端走弱，但投资、拿地、开工整体并未伤元气，后面销售反弹上来，整个房地产大市场就能迅速出现整体大反转。但如今 2021 年 7 月这一轮下行，是全行业销售、拿地、开工、融资统统处于持续下行通道，所以这一轮回稳势必会更难。

对此，保利白皮书对回稳提出了更高维的要求。

其一，要秉承不动产生态系统思维，房地产市场的回暖，不应止步于结构性的修复，而应是房地产整个生态系统的再平衡。

其二、不动产市场的回稳，最终离不开宏观经济的整体向好，离不开居民就业和收入预期的持续改善。唯有供给、需求、金融、财税等多维度政策协同发力，并与提振经济的大方向同频共振，方能真正夯实市场回稳的基础。

保利强调：房地产生态系统 " 牵一发而动全身 "。行业既要关注可见的成交量价走势，又要关注背后参与主体的预期、信心和健康状况。市场预期是影响经济活动的重要因素，市场经济很大程度也是预期经济。而 2025 年两会将 " 稳增长 " 作为中国经济首要任务，提出将 " 实施更加积极有为的宏观政策 "，比如加大刺激力度，4% 的赤字率和 4.4 万亿的地方专项债均为历史高位。

唯有经济系统稳了，房地产才有稳的大底气。

03给行业更名

给行业更名了，保利白皮书看到了新大陆。前 7 年的行业抬头是 " 房地产 "，但最近 2 年保利将其更名为" 不动产行业 "。25 年白皮书，保利更是明确提出，房地产正从 " 开发时代 " 进入 " 不动产时代 "。更名，源于行业发展模式和产业结构的变化。

行业快速增长阶段：中国城市化、金融体系未成熟，住房增量需求巨大，所以不动产行业呈现 " 重开发销售、重三高模式 " 的特征。

行业峰值拐点过后：城镇化进程仍在推进，行业 " 增量与存量 " 并重、开发与运营 " 并举，整个行业进入 " 不动产新时代 "。此刻，增量需求的焦点在于 " 结构调整 "，存量需求的核心在于 " 提质改造 "。

行业转型，市场调整，这也意味着房企战略必须 " 应势而变 "。

从模式讲，未来头部房企要想在不动产主流市场上拥有领先性、话语权，就必须在产业模式上加速变革——整体从过去单一的开发销售转变为" 不动产投资开发、不动产经营与不动产综合服务齐头并进 "的新业务格局！

对此，保利明牌了。未来不动产企业是一种全链条，全周期的产业布局和综合能力打造的延展深化，这才是房地产的未来。当然，此种研判并非新鲜。近 2 年一些头部房企比如华润，龙湖，万科以及保利自身都已经提出和践行 " 开发，运营，服务 " 并举的转型。

不同的是，保利此次白皮书将这一转变视为全行业的趋势所在。

必须提醒的是，即使眼下不动产运营，服务板块的 " 蛋糕还小 "，同行 " 先发优势，排他稀缺资源占据严重 "，后来者自身 " 规模不足，经验不足，人才不足 "，但 " 开发、运营、服务 " 转型之路，却是必转之路。因为这是趋势所在。

事实上，平安不动产董事长蒋达强也曾与老潘表达过这一必然性。

" 目前中国一线城市城镇化率 90%，二线城市 75%，三线 65%，四线 52%，综合来看，全国平均在 65% 左右。按照西方经验，低于 60% 属于增量开发为主，60-80% 属于开发和持有经营并重阶段，80% 以上存量领域就会有较大突破。类似黑石集团 30 年前进入美国房地产时，美国城镇化率是 75%。"

事实上，今天中国 TOP10 房企目前都高度聚焦在一二线高能级城市，而这些城市城镇化率普遍超过 60%，这也意味着当下中国头部房企，其实已经身处一个 " 增量开发和存量改造运营服务 " 并重的战场。

此刻，房企们尤其 TOP10 房企必须抢跑不动产 " 开发、运营、服务 " 全链条能力。这一企业大转型，也是资本市场认可的 " 高价值 " 战场！

比如国际投行都认为中国未来房地产市场中具有高市值潜力的商业模式通常具备 " 轻资产运营、多元业态融合、资产强运营 " 等特征。中金研究也强调，为何国际成熟房企的估值中枢显著高于国内房企，一个核心差异就是国外成熟房企的战略重心已经从土地开发转向资产管理和运营。

面向未来，作为地产一哥的保利发展也明确未来之路。即保利发展将全面打造三大主业即 " 不动产投资开发 + 资产经营 + 综合服务 "的全链条商业模式，全方位提升服务客户全生命周期的生态能力。

04房企，依旧大有可为

与房地产不一样的是，不动产是一个庞大而复杂的生态系统。

其一，不动产业态丰富，它不仅仅有新建住房，还包括二手房、土地、商业、办公、厂房、仓储等各种存量资产。

其二，不动产也是实体经济，是实体经济的载体，也是金融体系的底层资产，自带资产属性，财富属性，深度内嵌于中国经济系统之中。

比如与居民、企业和政府的资产负债表密切相关，比如于消费而言，不动产资产价格上涨，会刺激内需和消费。所以，不动产的资产财富属性，会影响消费、投资、债务、储蓄、生产、财政等方方面面的经济行为。

从以上属性看，稳住房地产，既是行业自我约束和国家定位，也是关税战，国际经贸斗争的大后方。所以，未来不动产，既不会暴涨，也不会大跌，保持一个稳健的、良性的发展将是长期状态。

而落到更多业态、更多经营模式的不动产时代来临后，房企特别是头部房企未来将大有可为。

房企可以从 " 开发销售为主 " 转向 " 资产经营 + 综合服务 "。

白皮书给出一个数据。即不动产市场经营性业务增长迅猛，目前全国非开发业务营收占比从 2018 年 11% 提高至2024 年的 18%。这其中形成了各自一批资产经营和综合服务的龙头企业。

比如保利物业在管面积和 60% 高占比的非住宅业态，位居央企首位，比如华润置地在商业运营遥遥领先，比如招商蛇口在产业园区开发领先，绿城中国在代建服务 9 年行业第一。

图源：地产总裁参考

地产主业依旧大有可为

与大多人对地产主业悲观不同的是，保利对未来房地产比较乐观。

其一，未来头部央国企依旧有较大的增长空间。

眼下中国房地产并没有形成寡头格局，2025 年 CR10 房企市场份额预计突破 35%，TOP50 房企市占率逆势攀升至 68%，行业集中度进一步提升。另一方面，即使头部三强房企，依旧有增长空间。比如 2024 年三家头部房企市占率还不到 10%，而欧美都在22~23% 左右；

同时，对比当下中国地产一哥保利 2024 年市占率才3.6%，而美国最大开发商市占率在 5% 左右，日本最大开发商三井不动产在核心城市市占率都在 15% 左右。显然，无论是保利，还是头部三大房企，未来成长空间依旧存在。有数据预测，央企系市场份额预计从 2025 年 32% 增至2030 年 45%。

其二，好房子成为新时代的蓝海赛道

不动产行业已经从 " 金融狂欢 " 回归 " 居住本质 "。虽然眼下全国房子库存过高，但真正的出路是，好房子尤其是新规设计，四代住宅，超 100% 得房率以及功能持续迭代的好房子，正在打开一片新的蓝海市场。

长期看，预计 2025-2030 年年均改善需求达 5.9 亿平米，也将拉动超40 万亿的消费市场。未来优质房企，完全可以通过产品创新激活巨大的改善需求新蓝海。

非开发业务航道依旧大有可为

在非开发业务航道上，白皮书给出了众多商业大道。

比如租赁市场正在迎来巨大机遇期。

眼下中国一二线城市正在形成新的高技术产业和现代服务业集聚区，尤其重点产业板块和轨道交通沿线的租赁住房项目，通常能实现较好的出租率，如北京的海淀北部、亦庄，上海的华漕、徐泾，广州的科学城、智慧城等。24 年央行货币政策执行报告指出，未来租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3% 以上，超过定期存款利率，将为资产持有方提供新机遇。

养老市场，未来是一个蓝海大入口。

2020 年中国大概 4200 万失能老人 +1.2 亿空巢老人，但十年后预计有6200 万失能老人 +1.8 亿空巢老人，相当于整个美国人口的 80%。白皮书指出，老龄化趋势催生适老化改造、社区养老、到家服务、康养旅居等新需求。比如养老机器人，协助老人起居、陪伴聊天、紧急求助，减轻护理负担。比如远程健康检测，实时监测老人身体状况，方便子女和医生远程查看。事实上，从西方成熟房企商业模式看，的确非开发业务航道依旧可以诞生规模巨大且优秀的企业。

图源：地产总裁参考

当下，房地产跃过峰值拐点后，有人悲观，有人乐观。而保利白皮书给老潘的感受是，房地产行业已走完上半场的 " 开发时代 "，正大踏步 " 不动产 " 时代的下半场，整个行业走完半程，犹如 " 半瓶水 " 状态。

只不过，悲观的人看到的是失去半瓶水的 " 无 "，认为大势已去；乐观的人，在意的是剩下半瓶水的 " 有 " 和 " 如何更优 "。

本文来自微信公众号 " 地产总裁参考 "，作者：潘永堂，36 氪经授权发布。