“不死鸟”佳兆业这一次还能“浴火重生吗”？

摘要： 2 月 28 日，佳兆业公布了有关境外债务重组的进一步资料计划会议的结果。公告显示，佳兆业香港计划、佳兆业开曼计划、瑞景香港计划和瑞景英属处女群岛计划均已获得所需的大多数相关计划债...

2 月 28 日，佳兆业公布了有关境外债务重组的进一步资料计划会议的结果。公告显示，佳兆业香港计划、佳兆业开曼计划、瑞景香港计划和瑞景英属处女群岛计划均已获得所需的大多数相关计划债权人批准。

3 月 24 日，佳兆业集团的离岸重组计划获得香港法院批准。

据了解，佳兆业集团本次境外债务重组计划始于 2023 年 10 月。根据早期方案，佳兆业计划以债转股、新债换旧债以及处置资产还债等方式清偿债务。

此前，佳兆业集团就经历过一次债务危机，因此被业界冠名为 " 不死鸟 "。然而，在房地产的寒潮下，佳兆业再度陷入债务危机。

本次债务重组或许是一场豪赌

2014 年，佳兆业第一次陷入债务危机，在深圳的房产被限制或锁定，触发了汇丰银行贷款的违约事项。2015 年，佳兆业首次披露境内债务重组方案。2016 年，佳兆业与债权人进行多次周旋后，在利率和期限上做出让步，完成了 650 亿元债务重组。

2021 年，佳兆业产生离岸债务违约的消息。2023 年，佳兆业披露公告称，已就 123 亿美元的境外债务制定初步指示性重组方案，并有超过 35% 的债权人加入境外债权人小组。

2024 年 10 月，佳兆业公布的重组计划显示，其解决方案包括：六档以美元计价的优先票据以及八档可转换为公司新股份的以美元计价的强制可转换债券，将根据佳兆业计划债权人有权索偿额或瑞景计划债权人有权索偿额在每个计划下按比例分配予各计划债权人。

但是有分析指出，佳兆业的重组方案对于郭英成和债权人都是一场豪赌。

据悉，佳兆业发行的强制可转换债券金额高达 68.92 亿美元，转换价格估计为 4.05、4.75 港元 / 股，而佳兆业目前的港股价格仅为港元 / 股，溢价率最可高达 4000%。但是由于清盘回收率极低，瑞景计划债权人的清盘可回收率为 2%，佳兆业计划债权人的清盘可回收率更是只有 1.21%，债权人除了接受该方案以外恐怕没有别的选择。

不仅如此，发行强制可转换债券对佳兆业本身特别是创始人郭英成有着不小的影响。若这笔强制可转换债券全部转换，将会形成 130.16 亿股新股份，再加上支付债权人小组工作费用也以配发 21 亿股份方式支付，佳兆业合计配发的股份将达到 151 亿股。

截至目前，佳兆业的总股本也仅为 70.15 亿股，一旦配发这笔股份，现第一大股东及创始人郭英成的持股比例从 25.54% 降至 8.04%。郭英成在佳兆业的地位或将受到影响。

亏损严重，房屋交付惹争议

对于债权人和郭英成来说，这场豪赌是寄希望于佳兆业的业绩的好转，但是公司的业绩表现是江河日下。

财报数据显示，2023 年佳兆业实现营业收入 261.59 亿元，同比增加 3%；2023 年归母净亏损为 197.02 亿元，亏损同比扩大 51.4%。2024 年上半年，佳兆业实现营业收入 54.29 亿元，同比下降 59.98%，实现归母净亏损为 91.15 亿元，亏损额度同比扩大 30.71%。

截至 2024 年 6 月 30 日，佳兆业集团现金及银行结余（剔除受限制银行结余及现金）为约 7.46 亿元，短期借款为约 1176.04 亿元，现金短债比仅为 0.01。公司合同负债约为 187.91 亿元，总负债（包括永续资本证券）约 2345.2 亿元，总资产约为 2245.82 亿元。资产负债率（剔除合同负债）为 104.8%，较上年同期增长 7.8 个百分点。

此外，佳兆业近日又因为房屋交付问题与业主产生矛盾。据报道，佳兆业云望府近期完成交付。尽管该楼盘的交付是在 2024 年 11 月进行过一次延期，但是质量并没有得到保证。

有业主表示，小区内部分楼栋目前仍处于烂尾停工状态，复工的具体时间节点也尚未明确。交房后，业主发现楼道和电梯内弥漫着刺鼻的异味，严重影响了居住环境。更令人震惊的是，开发商还要求业主在领取钥匙之前必须先预缴物业费。

一边是巨额亏损，一边是业主维权，腹背受敌的佳兆业还能像 " 不死鸟 " 一样 " 浴火重生 " 吗？

（内容来源 | 远见资本局）