这几个地方的楼市真正回暖了

摘要： 杀疯了不知不觉 7 月也进入了尾声。上周，国家统计局公布了一系列上半年的官方数据。自 4 月以来，全国房地产投资增速再次进入两位数下跌周期，已经连续 38 个月为负。与此同时，全国...

杀疯了

不知不觉 7 月也进入了尾声。

上周，国家统计局公布了一系列上半年的官方数据。自 4 月以来，全国房地产投资增速再次进入两位数下跌周期，已经连续 38 个月为负。与此同时，全国商品房销售面积和销售额，两大数据的跌幅也在进一步扩大，今年 1 到 6 月，新建商品房销售面积同比下降 3.5%，销售额同比下降 5.5%

从整体来看，全国楼市的数据确实偏冷，离 " 止跌回稳 " 还有一定的距离。不过，具体到各个城市、房企还有项目方面，冷热的分化还在进一步加剧。我们也发现，相比国内大多数城市，有几个城市的楼市表现可谓是风景独好，各有亮点，发挥所长。

具体都是哪些城市，今天来盘点看看。

01没想到，上半年卖地冠军竟然是杭州

今年上半年涉宅土地出让金额最高的城市，既不是上海也不是北京，而是杭州这个势头正猛的新一线城市：6 个月、21 次土拍，在 10 个区卖出了 68 宗地，收获了 1160 亿元的涉宅土地出让金，快要赶上去年全年的 1169 亿元，正式超越北京、坐稳全国第一。

这么多地不仅卖得多，而且卖得贵，平均溢价率高达 37%，最高的一块地甚至突破了 100% 来到 115%，被建发地产竞得，就此成为了今年以来全国土拍市场的最高溢价率。

之所以能取得这么突出的土拍成绩，除了取消限价的措施外，还和这几点密不可分。

首先就是核心区域供地大增。据不完全统计，68 宗地中超过一半集中在主城核心板块，包括钱二、钱江世纪城、未来科技城、运河新城，还有不少分布在丁桥和蜀山这样的改善地块。

其次是容积率的降低。

有的地块是本身容积率就低，比如几个 " 地王 " 项目都在 1.2 以下，还有的是主动调整规划、降低了容积率，正是因为优质的市区低密地块不断，推动杭州地价持续新高，上半年已有近 20 个板块地价纪录被刷新。成交楼面价也接连破 6、7、8 万 / 平大关，超越了广州和深圳，仅次于北京和上海。

还有一二手房稳健成交的基本盘，购房需求旺盛。新房连续一年成交量大于供应量，处于供不应求状态，二手房上半年总成交量也创下了近 4 年来新高，3 月单月突破 1 万套。

也难怪杭州土地市场能够杀出重围，涉宅出让金额拔得全国头筹。

02" 全国楼市第一城 " 到底有多猛

再来看看成都这个名副其实的全国销冠。

只用了半年时间，就卖出了超过 17.6 万套的巨量住宅，力压上海和北京。

哪怕受到春节季节性影响，新房每个月的成交量也有 8800 多套，二手房每月更是在 1.7 到 2.5 万套之间，比上海 3 月的小阳春还要猛。

那么，具体都是哪些新房项目，还有哪些二手板块卖得最突出呢？

毫无疑问，新房成了千万级改善豪宅的天下。前 10 大项目里有 4 个套均总价都在千万级左右，可谓是越贵卖得越好。

此外，像 JFC 交子金融广场、麓湖丽世缦华、金融城交子缦华、仁和春天 29 号院、招商翎云阁这几个豪宅盘，上半年的单盘成交量也都纷纷超过了 50 套，显示出了强劲的购买力。

二手房方面，成交套数前三的区域依然是新都、成华和高新南，不过三者之间的差距仍在不断缩小，说明当下的购房者愈发认可核心区。

套均 150 万以下的刚需为主力，这一部分占据市场超 7 成，200 到 300 万的刚改客户也开始发力，成交份额较去年下半年有所提升。

再把时间拉长到 5 年，我们可以看到，在一二手比例有所切换的情况下，成都楼市一直保持着量级稳定。

就这样，成都还不放松，刚刚六部门联合出台了 17 条楼市新政，从提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、发挥公积金功效等 4 个方面，继续发力。

03 为什么天津的房租最坚挺？

除了房子销量和价格外，大家日常中还会比较关注住宅的租金情况，而且通过和商铺还有办公其他两类的租金比较，也能发现住宅租金的抗跌性更强。

通过整理 35 个主要城市的租金数据，我们发现天津这一年半以来的表现最为坚挺。

对比去年下半年，35 城中一共有 11 个城市环比上升，天津位列环比涨幅第二位，达到 3.4%，仅次于西宁的 3.6%。

比起去年上半年，天津更是成为了为数不多同比上升的城市，租金同比上涨 0.9%，仅次于乌鲁木齐的 2.3%，同样凸显出了强大的韧性。

先从价格来说，天津的租金均价为 41.3 元 / 月 * 平方米，排在第 10 位，和成都、厦门差不多，是北京的 1/3 左右。

再来看变化，当地中介向我们介绍，天津除了市中心和平区的房租略贵之外，其他像河西、南开、西青的价格都不高，北辰更是洼地，一室户只要不到 1500 元 / 月，地铁的配套也都跟上了。

之所以天津的租金这么稳定而有性价比，一方面是城市居民的可支配收入较高，租金在其占比尚可，负担的压力不算大。另一方面也因为近几年二手房价跌出了性价比，很多房东转而边卖边租，租赁房源供给大大增多。还有当地国企源源不断推出的公租房，也进一步拉低了市场均价。

04就连小县城也在发力做改善

之前我们写过很多次县城楼市，主要聚焦在浙江义乌，事实上，昆山这个全国 " 最强县市级 "，这两年的新房表现同样值得关注。

据克而瑞苏州统计，今年一季度昆山新房成交套均面积达到了 155 平，创下了历史新高，尤其是玉山主城新房的成交套均面积更是来到了 167 平，基本上人人买的都是大平层，超过同时期苏州市区接近 30 平。

这其中，洋房和别墅类产品成交面积占新建商品住宅总成交量的 39%，占比也是近十年来的新高。不少开发商也是拿出专注高端改善客群的产品系，集中扎堆在昆山主城区。

代表性新盘包括城东板块的国创招商琨悦里、南部板块的蓝城南璞云庐、巴城板块的江南芝云等，国创招商琨悦里的容积率只有 1.2，是近 8 年主城区唯一的低密墅居。而江南芝云作为昆山首个第四代院墅产品，套均 1000 万的联排更是在 10 分钟内一抢而空。

无一例外，这些改善产品基本上不缺购买力，屡开屡罄就是它们最好的证明。

离不开当地 " 以旧换新 " 政策的升级，取消旧房面积 144 平以下的限制，纳入更多优质新房，让当地的老钱客户也能卖掉旧的豪宅，来买新的大平层，充分激活置换链条。

口碑房企打造品质项目，充足购买力叠加政策支持，让昆山的改善新房越卖越好。

" 越买越大，越买越低密 "，购房者已经进入深度改善阶段。

05不得了，上海豪宅成交又破纪录了

大家一直都知道，上海这几年的豪宅市场很疯狂，但没想到的是，今年上半年原来还可以这么疯狂。

光 3000 万以上的新房就卖了 1096 套，相当于平均每天成交 6 套！连 5000 万以上半个小目标的也卖了 482 套，快接近去年同期的两倍，平均每天也有快 3 套。

总的来看，这些热销豪宅位于黄浦、徐汇滨江、老静安等中心城区核心地段，具有稀缺性，单价也在节节攀升，不断突破翠湖天地六期的新房天花板。

像绿城潮鸣东方和嘉里金陵华庭，两个项目最高单套均价超过了 26 万 / 平；保利世博天悦 6 月加推的江景房源中，备案单价最高则达到了 30.27 万元 / 平。

这些开发商通过打造标杆产品，实现品牌效应的同时又带动去化，接下来还有多个 " 地王 " 豪宅项目排队入市。

从风貌别墅到叠墅、江景大平层都有上新，推动上海今年一手市场再破纪录。

06

当然，不光我们介绍的这几个城市，其他城市也有可圈可点的地方，比如上半年北京二手房网签量创下 2022 年以来同期新高；深圳的二手住宅成交量同比增幅高达 30.7%，排在四个一线城市的首位；还有东莞、绍兴、青岛 120 到 144 平新房的成交套数提升了超过 5%；泉州、扬州、无锡、合肥 144 平以上的改善住房成交也有明显提振

这么多点状数据的回暖，也希望能给下半年的楼市注入更多信心，毕竟市场总是机遇和挑战并存的，还会在一段时间的调整内不断寻找平衡。