现房销售，什么时候能在全国实施？
摘要：
上个世纪 50 年代，霍英东创造出了 " 卖楼花 " 模式，也就是预售制。这一制度让香港的楼市繁荣了许久。预售制度、98 年的房改、2002 年的招拍挂，三大制度开启了中国房地产... 上个世纪 50 年代，霍英东创造出了 " 卖楼花 " 模式，也就是预售制。这一制度让香港的楼市繁荣了许久。
预售制度、98 年的房改、2002 年的招拍挂，三大制度开启了中国房地产 20 多年繁荣发展的盛景。2017 年到 2021 年，行业火热的这五年里，新房销售在 17 亿㎡的台阶上往上走，现房销售的占比在往下走。
2021 年，这一年，全国新房的成交量接近 18 亿㎡，达到历史的峰值，现房成交量是 2.2 亿㎡，占比也只有 13%。行业快跑的年代，现房速度明显跟不上，期房的存在感更强。
2022 年，市场行情开始往下走，期房占比开始往上扬，根据最新的数据，2025 年的前 5 个月，全国新房销售面积是 3.53 亿㎡，现房销售面积是 1.26 亿㎡，占比回到 35.6%，这是自 2007 年以来近 20 年的最高点。
图表：全国商品房销售面积期房与现房占比
资料来源：国家统计局，亿翰智库
行情越不好，很多负面的内容越容易出现，矛盾越容易激化，预售制再度成为众矢之的，现房销售的呼声更高。
5 月上旬，关于现房销售的小作文又一次出现（外媒又一次作妖，扰乱中国市场的预期，给市场带来恐慌情绪）。说的是现房销售或将在全国范围内推广，得，大家都能未卜先知！
5 月 7 日，国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会负责人介绍 " 一揽子金融政策支持稳市场稳预期 " 有关情况，并答记者问。会上，国家金融监督管理总局局长李云泽介绍，金融监管总局近期将推出 8 项增量政策，第一项就是 " 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场的稳定态势 "。
市面上也有人解读说，这是要取消实行了 30 年的预售制（还说 6 月就会执行，事实证明，只是猜测），全国层面推行现房销售。
什么是现房销售？字面意思，跟网上买东西一样，不是预售，是现货库存，下单了能随时发货。因此很多人认为，预售的东西根本没有保障，能不能做的出来，做出来什么样，都说不准，等待的周期都不确定。而且买房子是大事，没见到房，先付钱，还不能退，很被动，网上购物只要没发货，随时都能申请退货，还有个七天无理由。
关于现房销售、预售制度的问题，已经讨论过太多次了，时不时总会有个传言出来，搅得市场不得安宁。
现房销售也不是不能推行，只是现在这个阶段全面铺开的条件还不具备。预售与现房销售之间也不是二选一的选择题，非黑即白。问题的核心不在制度，而是如何保障房屋的交付和品质。即使现在推了现房销售，从现在开始到房子出来也得 2-3 年的时间，解决不了眼下的问题，也解决不了历史遗留问题。
相信不少人，心理层面是希望取消预售制的，都认为天下苦预售制久矣！大家普遍都把房屋出现的不少问题都归结到预售制上，比如所见非所得，房屋停工烂尾，迟迟收不到房，辛苦钱打了水漂；房屋质量差，水帘洞、墙面起皮等等，确实很闹心。
房屋出现的这些问题真的都是因为预售制吗？
行情不好的时候，企业开源很困难，往往都是选择节流，节省成本。我们不能否认，房屋本身的质量不行主要是开发商的原因，这几年行业调整的深刻，很多开发商已经趴在生死线上，活着都成问题，根本就没有能力把房子建下去，这已经不是选择，而是无能为力。
预售制是给企业提供了一种腾挪的可能性，在过往为行业发展做了多大贡献就不再赘述，而之所以背离了初衷，很大原因也是缺乏了监管，没有把预售制度这一工具运用好。一些开发商也是少了一些敬畏之心，把买房人的钱腾挪出去，或进了自己的钱包，或拿去投资拿地了。现在把所有的问题都归咎于预售制，这个锅也确实重。
现房销售不是不可以全面推行，预售制也不是不能取消，得选择一个合适的时机。
行业调整没有完成，当前的关键还是要合力把房地产市场拱起来，现在若是取消预售制度，全面实施现房销售，会加速企业死亡，行业修复的难度更大。
很多人认为，取消预售，实现现售，房屋就一定是 " 所见即所得 "，就能完全保障消费者住房权益的实现，而且，房屋现房销售的情况下，即使开发商资金链断掉了，房子没法再建下去，这样所有的风险就全归开发商，消费者的利益就能得到保障了，但这样可能会把一些开发商逼上绝路，是不利于整个行业更快实现平稳良性循环的（应该也会有人说，这关我什么事）。
现在的大环境下，行业继续出清是肯定的，即使目前看似还稳健的头部企业，如果没有及时补充土地资源，大概率也是要下来的，那些本身条件就没那么优越的，很可能要退出去。
现房销售的案例也不是完全没有，很多城市很早之前就已经在推行现房销售了。也有一些项目已经是被动现售了，因为行情太差，还没卖掉，就已经建设完工了，销售的房源就已经是现房了。
2023 年年初，住建部就提到 " 有条件的地区可以进行现房销售 "。那一年开始，就有不少省市地区表示要推进现房销售试点，比如广东、安徽、四川、浙江、山西等，有的城市在推地时，就设置了现房销售条件，有的城市则是表示要逐步实行现房销售，还有的城市就是直接一步到位，取消预售，实行现售，雄安新区在 2023 年 9 月很坚定的宣布取消预售，实行现售，实现 " 所见即所得、交房即交证 "。
表态鼓励现房销售的城市，也是相应的给出了配套的优惠支持，切实给到实惠，激发开发商卖现房的积极性，比如土地出让金支付、现房销售的融资（贷款）支持，相关的税费优惠等。
2025 年 5 月中旬，信阳市住建局就印发了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》，文件中提到 " 文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售 "。信阳也是 2025 年全国首个全面落实现房销售的城市。
7 月 1 日，湖北荆门印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，推出 6 方面 19 条针对性举措，其中第七条是 " 有序推进现房销售。对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发。2026 年 1 月 1 日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。按照 " 新老有别 " 的原则，逐步配套提高商品房预售门槛，2025 年 8 月 1 日后取得施工许可证的项目，工程形象进度应达到建筑主体结构封顶 "，这是 2025 年的第二个表示要推行现房销售的城市。
不少企业也开始推出准现房和现房楼盘，南京的中堃置业打出的口号是 " 主动准现房 "，在未来到来前，走到前面去，这家企业旗下的第一个项目贤坤 GARDEN19| 贤坤花园就是 " 定制化精装、成品房交付 " 这一地产产品创新模式的落地实践之作。
未来更长期限内，现房销售肯定会占据主导，但这需要个过程。至于当下，现房销售推不推，什么时候推，怎么推，城市自己去决定。无论是现售，还是预售，都得让老百姓得实惠，也需要政府给到切实的实惠。
开发商也不要过于担忧现房的到来，该来的总会来，把自己的事情做好才最实在。
