本文作者:访客

现房销售,什么时候能在全国实施?

访客 2025-07-11 13:54:45 49841
现房销售,什么时候能在全国实施?摘要: 上个世纪 50 年代,霍英东创造出了 " 卖楼花 " 模式,也就是预售制。这一制度让香港的楼市繁荣了许久。预售制度、98 年的房改、2002 年的招拍挂,三大制度开启了中国房地产...

上个世纪 50 年代,霍英东创造出了 " 卖楼花 " 模式,也就是预售制。这一制度让香港的楼市繁荣了许久。

现房销售,什么时候能在全国实施?

预售制度、98 年的房改、2002 年的招拍挂,三大制度开启了中国房地产 20 多年繁荣发展的盛景。2017 年到 2021 年,行业火热的这五年里,新房销售在 17 亿㎡的台阶上往上走,现房销售的占比在往下走。

2021 年,这一年,全国新房的成交量接近 18 亿㎡,达到历史的峰值,现房成交量是 2.2 亿㎡,占比也只有 13%。行业快跑的年代,现房速度明显跟不上,期房的存在感更强。

2022 年,市场行情开始往下走,期房占比开始往上扬,根据最新的数据,2025 年的前 5 个月,全国新房销售面积是 3.53 亿㎡,现房销售面积是 1.26 亿㎡,占比回到 35.6%,这是自 2007 年以来近 20 年的最高点。

图表:全国商品房销售面积期房与现房占比

资料来源:国家统计局,亿翰智库

行情越不好,很多负面的内容越容易出现,矛盾越容易激化,预售制再度成为众矢之的,现房销售的呼声更高。

5 月上旬,关于现房销售的小作文又一次出现(外媒又一次作妖,扰乱中国市场的预期,给市场带来恐慌情绪)。说的是现房销售或将在全国范围内推广,得,大家都能未卜先知!

5 月 7 日,国新办举行的新闻发布会上,中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会负责人介绍 " 一揽子金融政策支持稳市场稳预期 " 有关情况,并答记者问。会上,国家金融监督管理总局局长李云泽介绍,金融监管总局近期将推出 8 项增量政策,第一项就是 " 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度,助力持续巩固房地产市场的稳定态势 "。

市面上也有人解读说,这是要取消实行了 30 年的预售制(还说 6 月就会执行,事实证明,只是猜测),全国层面推行现房销售。

什么是现房销售?字面意思,跟网上买东西一样,不是预售,是现货库存,下单了能随时发货。因此很多人认为,预售的东西根本没有保障,能不能做的出来,做出来什么样,都说不准,等待的周期都不确定。而且买房子是大事,没见到房,先付钱,还不能退,很被动,网上购物只要没发货,随时都能申请退货,还有个七天无理由。

关于现房销售、预售制度的问题,已经讨论过太多次了,时不时总会有个传言出来,搅得市场不得安宁。

现房销售也不是不能推行,只是现在这个阶段全面铺开的条件还不具备。预售与现房销售之间也不是二选一的选择题,非黑即白。问题的核心不在制度,而是如何保障房屋的交付和品质。即使现在推了现房销售,从现在开始到房子出来也得 2-3 年的时间,解决不了眼下的问题,也解决不了历史遗留问题。

相信不少人,心理层面是希望取消预售制的,都认为天下苦预售制久矣!大家普遍都把房屋出现的不少问题都归结到预售制上,比如所见非所得,房屋停工烂尾,迟迟收不到房,辛苦钱打了水漂;房屋质量差,水帘洞、墙面起皮等等,确实很闹心。

房屋出现的这些问题真的都是因为预售制吗?

行情不好的时候,企业开源很困难,往往都是选择节流,节省成本。我们不能否认,房屋本身的质量不行主要是开发商的原因,这几年行业调整的深刻,很多开发商已经趴在生死线上,活着都成问题,根本就没有能力把房子建下去,这已经不是选择,而是无能为力。

预售制是给企业提供了一种腾挪的可能性,在过往为行业发展做了多大贡献就不再赘述,而之所以背离了初衷,很大原因也是缺乏了监管,没有把预售制度这一工具运用好。一些开发商也是少了一些敬畏之心,把买房人的钱腾挪出去,或进了自己的钱包,或拿去投资拿地了。现在把所有的问题都归咎于预售制,这个锅也确实重。

现房销售不是不可以全面推行,预售制也不是不能取消,得选择一个合适的时机。

行业调整没有完成,当前的关键还是要合力把房地产市场拱起来,现在若是取消预售制度,全面实施现房销售,会加速企业死亡,行业修复的难度更大。

很多人认为,取消预售,实现现售,房屋就一定是 " 所见即所得 ",就能完全保障消费者住房权益的实现,而且,房屋现房销售的情况下,即使开发商资金链断掉了,房子没法再建下去,这样所有的风险就全归开发商,消费者的利益就能得到保障了,但这样可能会把一些开发商逼上绝路,是不利于整个行业更快实现平稳良性循环的(应该也会有人说,这关我什么事)。

现在的大环境下,行业继续出清是肯定的,即使目前看似还稳健的头部企业,如果没有及时补充土地资源,大概率也是要下来的,那些本身条件就没那么优越的,很可能要退出去。

现房销售的案例也不是完全没有,很多城市很早之前就已经在推行现房销售了。也有一些项目已经是被动现售了,因为行情太差,还没卖掉,就已经建设完工了,销售的房源就已经是现房了。

2023 年年初,住建部就提到 " 有条件的地区可以进行现房销售 "。那一年开始,就有不少省市地区表示要推进现房销售试点,比如广东、安徽、四川、浙江、山西等,有的城市在推地时,就设置了现房销售条件,有的城市则是表示要逐步实行现房销售,还有的城市就是直接一步到位,取消预售,实行现售,雄安新区在 2023 年 9 月很坚定的宣布取消预售,实行现售,实现 " 所见即所得、交房即交证 "。

表态鼓励现房销售的城市,也是相应的给出了配套的优惠支持,切实给到实惠,激发开发商卖现房的积极性,比如土地出让金支付、现房销售的融资(贷款)支持,相关的税费优惠等。

2025 年 5 月中旬,信阳市住建局就印发了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施(试行)的批前公示》,文件中提到 " 文件印发后新取得施工许可证的项目,施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房,一律实行现房销售 "。信阳也是 2025 年全国首个全面落实现房销售的城市。

7 月 1 日,湖北荆门印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》,推出 6 方面 19 条针对性举措,其中第七条是 " 有序推进现房销售。对新出让的优质房地产开发用地,优先采用现房销售模式开发。2026 年 1 月 1 日起,新出让土地开发的商品房,原则上实行现房销售。按照 " 新老有别 " 的原则,逐步配套提高商品房预售门槛,2025 年 8 月 1 日后取得施工许可证的项目,工程形象进度应达到建筑主体结构封顶 ",这是 2025 年的第二个表示要推行现房销售的城市。

不少企业也开始推出准现房和现房楼盘,南京的中堃置业打出的口号是 " 主动准现房 ",在未来到来前,走到前面去,这家企业旗下的第一个项目贤坤 GARDEN19| 贤坤花园就是 " 定制化精装、成品房交付 " 这一地产产品创新模式的落地实践之作。

未来更长期限内,现房销售肯定会占据主导,但这需要个过程。至于当下,现房销售推不推,什么时候推,怎么推,城市自己去决定。无论是现售,还是预售,都得让老百姓得实惠,也需要政府给到切实的实惠。

开发商也不要过于担忧现房的到来,该来的总会来,把自己的事情做好才最实在。

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