那些没有物业的老小区，最后都怎么办
摘要：
翻出了一些以前写的文字好像现在来看又别有一番滋味我们之前写过很多篇关于物业的选题既有关于新房物业费一路上升，也有二手房物业服务水平低像上海康城还发生了多次 " 炒 " 物业的争端，... 翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
我们之前写过很多篇关于物业的选题
既有关于新房物业费一路上升，也有二手房物业服务水平低
像上海康城还发生了多次 " 炒 " 物业的争端，中远两湾城更是和原物业对簿公堂
不过，这些说的还都是已经有物业负责的小区
事实上，上海还有一定规模的小区处于无物业或管理混乱的境况
据市物业管理行业协会统计，2023 年物业在管面积约 12.71 亿平方米，约覆盖全市房屋总面积的 82.27%
数据来源：上海市物业管理行业协会
也就是还有接近 18% 面积比例的房屋，暂时没有物业管理
克而瑞物管数据则显示
上海房龄高的老小区、低物业费的小区占比高达 37.8%
数据来源：克而瑞物管
那么，我们作为购房者，如果买到了一个没人管的老破小，真的就没有希望了吗？
我最近发现上海的一些街道，正在采取不同的方法，尝试解决这些老小区缺乏物业管理的难题
一步步从 " 没物业 " 发展到 " 有物业 "，甚至老破小也能用上品牌物业
这到底是怎么做到的呢？
01虹口多个小区一起用上了万科物业虹口的欧阳路街道，主要都是住宅居民区，也是整个区老龄化程度最高的街道
别看位置不错，就在鲁迅公园还有甜爱路附近
但住在这里的老人们，头疼的事情可不少
由于这里的老旧小区数量多，面积小，没物业的占比较高
普遍存在环境差、停车不便、报修麻烦，还有各种安全隐患等突出问题
大家多年来反复向街道办反映情况
表明自己愿意 " 花钱买服务 " 的意愿，终于在这两年迎来了胜利的曙光
自 2022 年起，街道办先摸排了区域内没有物业的小区
按照不同的房屋性质进行分类，包括售后房、军产房、私房、老式里弄房、沿街面楼栋房等
欧阳路街道不同类型的小区
再通过实地调研，记录各个小区居民对物业的需求
同步和辖区内的一些物业公司洽谈联合招标方案
最终有如图所示的 12 个小区入选，涉及欧阳路、甜爱路、四达路、大连西路等道路
总的管理面积加起来足足有 11.4 万平方米
成功邀请到万科这样的知名物业入驻，进行 " 一体化物业管理 "，制定了详细而全面的服务方案
帮助这些小区全部实现了保安、保洁、保修的 " 三保 " 服务
管理方案大致如下
万科物业都给这 12 个小区带来了哪些变化？
我按照地图，实地探访了一圈
祥德路 139 弄 1-7 号等 4 个小区，安装了大门，门外设置了门卫室，安排人进行全天候看守
其他没条件设置门卫的小区，则是加装多个摄像头，确保无死角，并派保安每天定时定点巡逻
停车方面，针对业主的需求和小区的不同情况，万科物业做了制度、规划和管理三方面的优化
资料整理自网络，仅供参考
比如像给四达路 210 弄和 220 弄小区重新做了车位规划
确保停车位的数量和停车需求的平衡
其他面积较小，没有条件停车的小区，主要是集中管理了非机动车的停放
还有垃圾分类、外立面更新、加装适老化扶手等等，也会定期上门给一些孤寡老人和困难群众送温暖
2023 年下半年，万科物业还直接把数字管理工作室，搬来这些小区附近，和它们的居委会、业委会一起办公
利用万科数字控制中心的智慧化管理模式，实现一站式接待和处理居民问题
图源：上海物业
不得不感慨，以往都是新房还有中远两湾城这样超大体量的小区
才用得上万科、绿城这种品牌物业
没想到，虹口这些常年没人管的老旧小区，在街道办的指导下，也能享受到好的物业服务
02徐汇多个小区也分别纳入了新物业
徐汇的徐家汇街道同样也有多达 139 个住宅小区
其中有 6 个因为各种问题，也一直没有物业
硬件上又存在公共管道老化、房屋外墙开裂、脱落等情况，居住体验感不佳
但它们采取的办法，和虹口这种多小区联合聘请同一家物业公司不一样
而是根据各自具体情况，几个小区陆续聘请了不同的物业公司
资料整理自网络，仅供参考
首先是宛平南路 500 弄 3 号，这是一个面积非常小的路边微小区
在街道办的帮助下，2023 年 6 月率先和昆美物业达成合作
现在有了新物业，楼道的日常清洁、增设灭火器和感应灯、门禁等，都有了保障
附近的宛平南路 240 弄 1 — 9 号，也存在差不多的问题
看到身边的成功案例，热心业主迅速联系上了这家物业公司
由业委会召开关于选聘物业的业主大会，签订了正式的服务合同
现在小区门口，随处都有张贴维修资金等相关表格，做到管理上的 " 有理有据 "
科嘉小区作为煤科院的系统房，之前短暂有过物业，但因为长期处于亏损状态，很快就放弃了该小区
最后也是选择和昆美物业携手合作，就此解决了一系列老大难问题
通过这样 " 一带一 "、" 以大带小 " 的方式
目前这三个小区都聘用了同一家物业公司，实现物业资源整合
而南开小区略有不同，它先采取了我们之前写的老小区合并的方式
拆掉围墙，和柿子湾小区实现了物理上的合并
再聘请柿子湾小区使用的光汉物业，进行一并管理
物业还专门在它们小区里设置了服务中心，除节假日外每天都从 9 点值班到 17 点
服务电话更是 24 小时在线
徐天苑也在街道房管所、殷家角居委会的协调下
由服务隔壁南天大楼的物业，上海至诚环境服务有限公司负责
棉纺印第四小区业主们参与社区事务热情不高，" 选人难，成立难 "，业委会换届改选工作搁置了多年
终于在 2024 年 5 月完成改选，随后成功获得高建物业的托管
03;为什么要把老小区纳入物业管理？
在这样的努力下，一块块硬骨头终于被啃下来
目前，虹口欧阳路街道和徐汇徐家汇街道，都实现了对长期无物业管理小区的全面覆盖
据不完全统计，上海还有其他街道也在采用各种方式，大力推行无物业小区的纳管工作
资料整理自网络，仅供参考
越来越多的小区在相关部门的帮助下，通过成立业委会、选聘物业公司、调整物业收费，逐步推进
使 " 三无 " 小区从无人管到有人管，再到管得好
我们经常说，" 有问题，找物业 "
物业是保证小区品质的关键因素，物业费的背后代表着对服务的承诺
有没有物业对一个小区的影响真的很大
很多老旧小区缺乏物业管理，经常处于无人清洁、无人维护的状态
不仅人防、物防基础薄弱，缺乏长期维护和运营管理机制
而且市区老龄化严重，老人较多，存在各种不方便
这些都给老旧小区的居民带来麻烦
久而久之，也成了城市社区管理、基层治理的一个棘手问题
对于这些还没有物业管的小区来说
首先要做的第一步，就是努力纳入物业管理的范围
有了之后，再通过业主监督，不断提高物业管理服务水平
保证各个小区都有 " 话语权 "
大家常提的老破小改造，主要是 " 美丽家园 "、原拆原建，还有加装电梯等民生工程
这些更多是硬件上的跃迁
物业管理则是更重要的观念上的改变，是小区自身 " 软实力 " 的象征
相关部门也在逐渐认识到物业等公共服务的重要性，为老旧小区加大托底保障的力度
像我们前不久就介绍过，徐汇区正在贴钱给老小区涨物业费的创新之举
图源：上海物业
帮助一个建设于 2003 年的商品房小区——宏润花园，物业费从原本的 2 元平，涨到了 2.8 元平，业主多交的这 0.8 元，徐汇同步补贴进来
通过 "50% 补贴金额给物业企业提升服务，50% 补贴金额打入业主的维修资金账户 " 的方式
04
现在不论是买新房还是买二手房
大家都开始把物业水平，算到品质评判标准里
因为要是没有一家好物业的管理，房子就容易变成脏乱差的状态
通过今天的案例梳理和走访，我们能够学到的就是
哪怕所在的小区一直没有物业，但只要业主有心，向有关部门反馈小区情况
就能获得及时而有效的反馈，实现用脚投票，最终争取到自己想要的物业服务
甚至还能用上万科这样的知名物业
并且在有了物业之后，还要积极缴费
参与业委会组织的活动，出谋划策，监督物业服务质量，不断提高美好家园的治理水平
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第 6163 篇原创文章
