一半人已亏损，大剧变下的三个房地产新常识

摘要： 2021 年，房地产最顶峰，全国商品房卖了近 18.2 万亿，是国内生产总值的 15.91%。2024 年，全国商品房销售额跌到了 9.68 万亿，只有国内生产总值的 7.17%。...

2021 年，房地产最顶峰，全国商品房卖了近 18.2 万亿，是国内生产总值的 15.91%。

2024 年，全国商品房销售额跌到了 9.68 万亿，只有国内生产总值的 7.17%。

有机构和业内人预测，今年地产销售会进一步下降，到 "8 字头 "。与之对应的是一连串的产业链收缩、从业者收入缩水、业主们资产贬值、二手房流动性下降。

宏观的每一格数字变动，背后都是无数个体的故事。经济转换阶段，超级个体可以靠小趋势继续吃香喝辣，但大多数普通人都只能在主流叙事下生存，并承受外界的压力。

据媒体报道，现在有一些业主为了把自己的房子卖出去，转行去当中介。

比如，深圳祝女士在罗湖莲塘片区有一套老房子，2024 年 9 月因工作原因，打算把这套房子卖掉，置换一套新房，挂了半年多一直没有成交。

今年 3 月，着急的祝女士决定加入中介大军，学习卖房技巧，但最后得出的结论是：买家肯出的价格和业主心理底价价差过大，要想把房子快点卖出去，只能降价。

买房的人，希望房价再低一点。卖房的人，已经亏得肝疼。但，" 降价成交 " 就是目前二手房市场的主流叙事。

尽管今年上半年深圳二手住宅成交 29231 套，同比大增 36.6%，但个体的感受却完全不同。

瑞银最新发布的一份中国住房报告指出，目前已经有 47% 的购房者出现账面亏损。

瑞银说，各个城市的二手房市场中，一线城市二手房价格大概跌回到 2021 年水平，二线跌到了 2018 年水平，三四线回到了 2016、2017 年水平。

多数持有房产的业主认为，瑞银的数据没有体现出他们的真实痛感，如果以实际成交价为准，瑞银推算出来的年份最少还应该再 "-5"。

但目前，地产还不到筑底的时候。经济承压，消费动力不足，收入下行，企业、个人还在继续去杠杆，大多数人都认为看不到房价稳住的理由，所以购房者认为可以继续 " 等 "。

买、卖双方对市场的感受会继续呈现撕裂，这只是目前地产的真实现状之一。

现阶段，撕裂的现象还有很多。比如，土拍市场火爆，但房价持续下降；上海、北京新房热销，甚至出现日光盘，二手房成交周期却越来越长；少数老破小租金回报达到 3% 以上，但多数豪宅的租金回报率仅 1% 左右，租豪宅在某种角度上来说是在薅富人羊毛；土地不再是房企最大的财富，而是负资产，历史土储越高的房企，财报会越难看；一线城市房价最坚挺，但消费增速落后于二线城市，房价与消费呈现背离

种种背离的现象背后，是现实的矛盾。房地产市场，从未像今天这样，让人看不懂。

这种背景下，对于房地产，认清现实、理清新常识，显得更加重要。

常识 1;

市场还未真正进入新阶段

最近，在向一位地产界专业分析人士请教的时候，他说，如果单纯以房价来衡量，未来部分城市的房价可能会回暖，不过如果一旦回暖面扩大，房产税、遗产税等长期工具就有大概率随之落地。

他说，不要以为我们不会大面积使用这些税收工具，别忘了现在有几个城市是在交房产税的。

衡量房地产的新现实，一要看地产对经济的作用，二要看地产作为商品，它本身的市场需求情况。

第一点，之前有人透彻分析过，以新房为主的增量市场，对经济和投资的拉动效果比较强，因为新房是增量投资，但二手房不产生新的投资，更像是一个金融资产转让，只有个人资金的流动，而几乎没有增量生产，对经济拉动效果很弱。

根据贝壳研究院和国家统计局的数据，2022-2023 年我国二手住宅成交面积持续提升，而新建商品住宅成交面积则持续收缩，推动二手住宅成交面积 / 成交金额占比提升至 2023 年的 38%/41%，较 2021 年上升了 17/9pct。2024 年这一趋势仍在延续，根据 Wind 的数据，2024 上半年 23 个主要城市的二手住宅成交面积占比达到 58%，较 2023 全年继续提升 9pct。

全国重点城市已经进入了存量市场，房地产投资进入了边际效应递减阶段。而三四线城市，目前有天量新房库存压顶，新增投资又没有太大意义。

经济本身已经到了 " 去地产化 " 的阶段。

第二点，我国目前已经从住房绝对稀缺，转向了结构性稀缺。2018 年，自有住房已经达到了户均 1.1 套，经过 2019、2020、2021 三年的加速建设，现在的数据只会更高。

也就是说，从卖方市场转向买方市场的因素，除了房价下行，最根本的还是市场供需逆转了。这一点决定了未来的市场基本面。

简单说：从 GDP 到楼市本身，支撑利益各方去拉动房地产的动力已经没有了。

进一步说，这几年的行业下跌，不是一个 " 长期趋势 "，而是新旧周期的转换阶段，是变化趋势中的过渡期。

因为，房地产不再充当经济发展的主要引擎，但也不能成为一个 " 包袱 "。

你可以把现在视作是地产黄金年代的末年紊乱。" 找底 " 之后出现新平衡，既是新阶段的开始，以下跌为主要现象的过渡期结束。

未来 30 年，绝对不会复刻过去 30 年，或者是过去 5 年的逆转，要以未来的眼光看未来。

这是关于房地产的第一个新常识。

常识 2

土拍火爆，房价下跌，新房挤压二手房

无论是历史的时代更迭，还是某个行业的周期变化，" 紊乱 " 期，最大的特点就是 " 分化 "、" 分离 "。

比如，土拍数据与真实市场感受的分离。

今年，有几个城市的土地拍卖市场频频传出捷报，比如北京、上海、杭州、成都，很多地块高溢价率成交，整体市场情况明显好于 2024 年。

以北京为例，据乐居统计，截至 6 月 30 日，北京 2025 年上半年共成交住宅用地 22 宗，总土地面积约 120.9 万㎡，总建筑面积约 234.4 万㎡，总成交金额 1005.5562 亿元，同比去年增长约 37.3%，平均楼面价也由 2024 年上半年的约 3.09 万元 /㎡，上升至约 4.29 万元 /㎡，每平米上涨 1.2 万元。

全国土地市场也同样。据中指研究院统计，2025 年上半年，全国 300 城住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率超 10%，较去年同期提升明显。

头部、腰部城市的土地市场上涨更为明显，从 58 安居客研究院重点监测的 65 城来看，涉宅用地成交规模同比涨 18.4%，出让金涨 45%，楼面价涨 22.3%，出现 " 量价齐升 "。杭州的溢价率高达 35.5%，楼面价纪录创下新高的板块多达近 20 个。

但，地价和房价走势之间也出现了背离。

十年前，一个高价地成交，必带动周边二手房价格上涨，而现在新地块入市越多的板块，二手房价格越扛不住。

这是 58 安居客监测的北京二手房近一年的挂牌价整体走势，地价上涨，但二手房价格下降加速。

数据来源：58 安居客

具体到某一个区域。从去年下半年开始，海淀区上新的地块加量，可以看出，每有新地块集中成交，二手房价格的下降曲线都会变陡峭。

数据来源：58 安居客

十八里店近一年多的新房供应量明显增加，结果二手房的跌幅比朝阳全区的平均水平高了 7.2 个百分点，以接近翻倍的加速度下跌。

数据来源：58 安居客

同样的情况也发生在非常热门的朝青板块，更不用说朝阳、海淀等核心区之外的近郊，新房供应量又大，四代宅的规划批得又松，导致顺义、大兴的二手房都被搅成了一锅粥。

如果单看土拍和新房成交量数据，会让人觉得市场已经稳住，甚至回暖了，但从土地市场和成交量表面数据得出来的认知，与持有二手房的业主的真实感受完全不同。

而且，58 安居客监测的是二手房挂牌价格，真实的成交价格还要再低一截。比如，朝阳很多板块，表面上很多房子挂 7 万多，但实际成交价格 5 万左右。这个单价大约是 2016、2017 年的价格。

在上海，成交价与最后一次调整后的挂牌价价差大约为 6.2%。

上半年土拍最热的杭州，中介端成交的二手住宅均价为 29182 元 /㎡，同比跌幅约 0.3%。从贝壳平台的数据来看，目前二手房挂牌量超过 18 万套，每个月有约 3 万套房源正在降价。其中，成交热度极高的申花、钱江世纪城板块，目前调价的二手房中，降价比例仍占到了 85% 左右。

由此得出一个结论：增量建设的投资和新开工，已经无法拉动主要城市的二手房市场，砸钱对二手房无效了。

下图是中指院监测的 2021 年以来（截至 2025 年 5 月）全国百城新房和二手房价格变化数据。

数据来源：中指研究院

可以看出，2023 年之前，新房和二手房价格涨跌走势几乎一致，但从 2023 年开始，两者的分化加速了。

再对比一下全国 300 城的土地出让情况，你会发现：2024 年之后，土地出让金的同比变化，要明显大于上图中新房价格的增减变化。

数据来源：中指研究院

由此得出当下楼市的第二个新常识：土拍、新房价格、二手房价格，出现了三段式分离。

2021 年至 2023 年是一个旧产能出清阶段，但 2024 年至今，房企的土地成本又有升高趋势。

背后的原因是房企进一步向重点一二线城市聚焦，尤其是聚向北上广深、杭州、成都等几个热门城市，加剧了房企之间的竞争，推高了主要城市的土地出让金回升和优质地块的溢价率高企。

二手房价格的走势出现更大背离，且拉不住颓势，主要有三点原因：

第一点，重点城市的市场以改善需求为主，" 好房子 " 的出台增加了新房的吸引力，改善项目，借着 " 好房子 " 设计，对老房子形成产品品质碾压，成了二手房的直接竞争对手，加剧了二手房作为 " 老旧 " 产品的价值贬值。

第二点，改善置换需求，需要卖掉手中的二手房，再去买另一套。但市场成交周期拉长到了 6 个月到 1 年，他们手中的房子卖不到合适的价格，就无法完成置换，要么只能降价求成交，实际上会助推市场价格向下，拉低整体成交价；要么房子一直挂着，为不断累积的高库存贡献 "+1" 数据。

第三点，最重要的是购买力缩水。一是真实缩水，比如收入下降；二是对比性缩水，比如，一个置换需求购房者，要把自己的房子卖出去，再买一套品质更好的二手房，在自己的房子被看房人压价之后，也会去压相中的目标房子价格，形成购买力对冲，从而导致不同房子之间的连环降价。

所以，二手房市场和新房市场，已经进入不同的逻辑。新房供应挤压二手房，二手房之间相互挤压，最终让土拍、新房、二手房之间出现走势的相互背离，这是当下楼市的第二个新常识。

需要说明的是，增量市场时期，蛋糕是越来越大的，但到了现在的存量时期，市场蛋糕就这么大，新房与二手房之间 " 争食 "，形成相互挤压、分流，新房 " 以质换量 "，二手房 " 以价换量 "，越是低能级城市、城市非核心板块，这种现象越明显。

常识 3

豪宅卖得好，不代表市场好

新房市场，今年卖得最好的是上海、北京、杭州等地的豪宅，尤其是 3000 万总价以上的产品，一点都不愁卖。

北京上半年的数据：销售额 TOP10 中，豪宅项目占了 7 个。TOP30 豪宅（单价 8 万以上）占到了全市场成交额的 37.2%。

数据来源：京楼销售排行榜

上海的超级豪宅热销更明显。据克而瑞统计，2025 年上半年，上海单价超 15 万元 /㎡项目入市首日去化率基本都在 8 成以上。

作为对比，6 月份一共有 14 个远郊楼盘认筹低于 50%，其中 12 个甚至取消了摇号环节（一般而言，只有认筹率低于 5% 的情况才会取消）。

但这类产品，除了拉高市场平均数据之外，和普通人没有任何关系。顶豪和普宅会成为平行宇宙，这是当下楼市的第三个新常识。

豪宅行情好，不代表市场大盘好，豪宅已经成为一个独立于大盘的品类，是个独立的小市场。

一线和新一线城市的豪宅能卖得好，主要是因为两个原因：

第一点，上海、北京等重点城市，为了托举土地市场，这两年把很多压箱底的核心城区地块都拿出来卖了。比如，上海的徐汇，北京的海淀、朝阳。

这些区域和板块，在之前市场好的时候，政府严格控制了土地端的供应，导致这些地方的新房非常稀缺，市场购买力就像一个被堵住而形成的 " 堰塞湖 "，现在新的、优质的供给集中出现，" 堰塞湖 " 开始爆泄。

而且，由于这些板块过去的新房供给较少，导致它们的品质二手房价格非常坚挺，新供给刚出来的时候，甚至和周边二手房形成价格倒挂，这也刺激了一部分投资需求去购买。

爆发式的真实居住需求 + 旺盛的投资需求，是刺激楼市向上的主要力量。从这一点来看，现在的一线城市核心区豪宅，有点像十多年前的楼市大盘，供给不足、好产品短缺、投资需求旺盛，必然推动核心地段豪宅走出向上行情。

但非核心地段的外围楼市，是过去 10 年的主要供给区域，量太大了，除了个别产品升维的项目，大部分房源根本没有稀缺性。

第二点，是关于虹吸的。过去，大城市虹吸所有人，但高房价导致部分需求外溢，炒热了大城市周边楼市。

现在，大城市依然在虹吸，但主要虹吸的是资本、技术。再加上一线和新一线城市，以及各省的头部城市，能给出更好的政策，就导致了核心城市的 " 马太效应 "。

过去，有全盘增量，所以有外溢。现在增量减少，外溢也就相应缩量。

最先被虹吸的就是大城市的周边小城市。比如，环京，楼市惨烈腰斩；深圳附近的中山。这些地方过去炒得太狠，真实居住需求没那么多，现在也跌得最严重。

塔尖人群的嗅觉更敏锐、财富流动性更强（资产换仓更容易），逆周期购买力也更强。特别是最近几年冉冉升起的新贵资本和新兴科技产生的财富，最终会有一部分转化为购买力，高端、稀缺的一线、新一线城市豪宅仍然是财富阶层重点考虑的选项之一，他们甚至会清掉二三线城市多余的房产，" 聚焦 " 上海、北京等特大城市。

据统计，在 2024 年上海新房认购人数中，非沪籍人数占比首次突破六成占比达到 63.66%。融创外滩壹号院两期、香港置地启元、锦园等 5000 万以上的顶豪中，外地人 + 新上海人的组合合计占比达到 65.12%，大约买走了三分之二的房子。

所以，豪宅市场热销，是核心城区供给的结构性回补、需求释放、价格倒挂引发的投资购买，加上超级城市的财富虹吸，合力形成的阶段性小趋势。

大盘的供大于求、库存压顶、购买端去杠杆的大趋势并没有改变。

随着豪宅和普通住宅的分化，市场上房产会逐渐变成以两个不同逻辑来估值的产品：一类是价格坚挺，有独特产品优势的房子，以高端项目为主；另一类是以租金回报率评估价值，出租率较好的老房子。

因为持有资产的目的不同，业主人群不同，估值方式不同，导致市场上会出现一个奇特现象：少数老破小租金回报达到 3% 以上，但多数豪宅的租金回报率仅 1% 左右，租豪宅在某种角度上来说是在薅富人羊毛。

结语

篇幅过长，还有一些内容放到以后再写。比如，专项债收储进度远慢于预期，主要收储对象集中在 2020-2024 年拿地、地方国企平台手中的项目，收储是 " 保企业 " 的措施之一，但地方目前最重要的是收入、债务延期这两项，资源有限的情况下，优先度是有错位的。

再比如，房产作为家庭最重要的资产，它的资产价值重估，是诱发提前还贷、家庭消费趋向审慎的主要原因，新旧利息差的实际作用并没有那么大。根本原因是资产缩水之后，家庭可以通过自身操作来对冲资产负效应的方式有限，减少息差成为情绪出口之一。反过来看，降息对刺激买房的作用也十分有限，它的最大作用是降低企业运行成本。

未来，利率会继续下行。长期低利率，会造成储蓄向保险和股市大规模迁移，但前提是后两者的市场足够成熟，并有好的、丰富的产品承接。

再如，地产市场一出生，就是赚钱的，它更像一个投资品。而 AI、低空一出生就是烧钱的，它们是工业品。所以，前者的财富效应更容易扩散，而后者更容易产生技术壁垒。

地产、汽车、外卖 / 滴滴三个行业之间是高度关联的，因为：地产膨胀期，买房 - 发财 - 买车 - 坐滴滴；地产收缩期，地产打工人 - 毕业 - 买车 / 租车 - 开滴滴。汽车 / 出行产业链是劳动力大规模跨行业转移的主要通道。

因此，汽车工业必须搞。