光明地产现房的压力

摘要： 光明星城项目于 2024 年 6 月竣工，此后该项目已经转为现房销售。在期房已经成为行业惯例的时代下，现房销售会给企业的经营带来极大的压力。背靠百年企业的光明地产没能在这一轮行业下...

光明星城项目于 2024 年 6 月竣工，此后该项目已经转为现房销售。在期房已经成为行业惯例的时代下，现房销售会给企业的经营带来极大的压力。

背靠百年企业的光明地产没能在这一轮行业下行中摆脱亏损。

2025 年 4 月 29 日，光明地产发布 2024 年年度报告以及 2025 年第一季度报告。2024 年年报显示，2024 年，光明地产实现营业收入 55.54 亿元，较去年同期的 86.05 亿元下降 35.45%；归属于上市公司股东的净利润为 -9.48 亿元，而上年同期为 3383.76 万元，同比下降 2902.69%，企业经营由盈转亏。

从各季度数据情况看，光明地产是在下半年经营情况出现明显变化，企业净利润急转直下。2024 年光明地产四个季度的营业收入分别为 19.52 亿元、11.05 亿元、8.03 亿元和 16.95 亿元，归属于上市公司股东的净利润分别为 823.57 万元、0.54 万元、-3.84 亿元和 -5.73 亿元。

01急转直下

光明地产出现由盈转亏的情况主要是由于其房地产开发等主营业务盈利能力下滑导致。此外，光明地产在销售方面还有大量未结转的项目面积，影响了企业的现金流情况。

报告期内，光明地产房地产开发实现营业收入 45.36 亿元，同比减少 36.17%；物业及租赁实现营业收入 5.04 亿元，同比减少 20.30%；其他产业实现营业收入 3.11 亿元，同比减少 55.41%。

销售方面，光明地产全年实现销售金额 54.54 亿元，销售面积 55.89 万平方米，结转收入金额 65.04 亿元，结转面积 59.11 万平方米，报告期末待结转面积 61.53 万平方米。其中，企业合并范围内结转收入金额 43.93 亿元，结转面积 38.28 万平方米，报告期末待结转面积 50.86 万平方米。大量的未转结面积导致企业的现金流的净负值进一步扩大。

2024 年，光明地产经营活动产生的现金流量净额为 -10.52 亿元，较去年同期的 -7.68 亿元进一步下降 37.00%。经营活动现金流入小计 59.36 亿元，同比下降 33.31%，主要是下属子公司收到房款等同比减少；现金流出小计 69.88 亿元，同比下降 27.72%。

关于未来，光明地产则是选择收缩发展的脚步。2024 年，光明地产新增房地产储备面积为 3.13 万平方米，较上年同期的 3.65 万平方米同比下降 14.36%；新开工面积为 8.08 万平方米，竣工面积为 61.96 万平方米，这些数据也反映出光明地产当下处境的困难。

业务发展受挫也间接导致光明地产的经营成本下滑，但将成本类型拆开看，财务费用的增加反映出光明地产的债务危机正在逐步加剧。

2024 年，光明地产营业成本为 51.28 亿元，同比下降 27.68%，主要是房产收入减少相应结转成本减少所致。销售费用为 3.54 亿元，同比下降 5.18%，主要因房产收入同比减少；管理费用 4.73 亿元，同比下降 17.89%，得益于工资薪酬等减少；财务费用 9.49 亿元，同比增长 11.75%，主要源于利息费用化同比增加。

而同期公布的 2025 年 1 季度报中，光明地产的相关财务数据进一步下滑，

报告期内，光明地产营业收入为 12.70 亿元，较上年同期的 19.52 亿元减少 34.91%；归属于上市公司股东的净利润为 -2.00 亿元，上年同期为 823.57 万元，同比减少 2530.19%；扣非净利润为 -1.99 亿元，上年同期为 -6501.88 万元，同比减少 207.38%。

值得注意的是，一季度光明地产的账款回收和资金情况发生大变化，应收账款为 20.48 亿元，较上年末的 19.23 亿元增长 1.25 亿元，增长幅度为 6.53%；应收票据为 50 万元，较上年末的 1.09 亿元减少 99.54%。

光明地产作为上海本土房企，前身农工商房产，成立于 1988 年，距今已有 34 年的历程，是一家具有国家一级开发资质的百强房企，其背后母公司光明集团的背景则可追溯到建国前的历史。光明集团成立于 1911 年，是一家世界 500 强的国有企业，至今已有百年的历史，光明乳业、梅林正广和、海博、金枫酒业等都是集团旗下的产业。

光明地产在上海 30 多年也打造了很多明星项目，当下光明星城是光明地产旗下的重点项目，但这个项目或许也是令光明地产的财务情况在年中突然变化的重要原因之一。

光明星城项目于 2021 年 8 月正式开工，总投资额达 82.39 亿元，规划总建筑面积约 80 万平方米，涵盖住宅、商业、教育等复合功能，是光明地产在临港打造的超大型社区且自带 1 万方商业，集购物，餐饮，服装，休闲，娱乐为一体，充分满足日常所需。

项目采用分期开发模式，首期东地块：占地约 5.5 万平方米，总建筑面积 13.1 万平方米，由 11 栋 18-19 层高层组成，主打 75-115 平方米的 2-4 房户型，精装修交付，得房率 78%，绿化率 35%，容积率 2.3。该地块于 2023 年 3 月首次开盘，推出 396 套房源，联动价 2.5 万元 / 平方米，后调整均价至 2.6 万元 / 平方米。

按照项目规划，光明星城项目于 2024 年 6 月竣工，此后该项目已经转为现房销售。在期房已经成为行业惯例的时代下，现房销售会给企业的经营带来极大的压力。

光明星城项目整体规划 2871 套住宅，目前已开盘的两期项目仍有近 500 套住宅待销售，2025 年 4 月后续项目又传出继续认购开盘的消息。因此房源挤压、项目去化周期过长以及采用现房销售的模式是 2024 年下半光明地产的财务情况急转直下的重要原因。

从区域上看，光明星城项目所属的泥城板块位于先进制造区核心位置，往东连接滴水湖核心区，是中央价值外溢的最大受益者；往南为前沿产业区，产业活力和高净值人才优势明显；泥城必将成为临港新片区产业人群核心承载区，承接周边大量前沿产业所导入的人口。

由于远离市区，且周边产业正处在建设周期中，购房者通常是以投资为目的在临港购置新房。但随着房地产市场的下行，临港区域的房源的投资属性大幅缩水，使得区域内楼盘的购买情绪迅速冷却。

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