二手房价格博弈还在持续

摘要： 市场正处于从规模复苏到价格提振的关键转换期当前二手房市场正处于 " 量价博弈 " 的关键期。一方面，核心城市二手房成交放量，3 月 30 个重点城市二手房成交同比增长 21%，一季...

市场正处于从规模复苏到价格提振的关键转换期

当前二手房市场正处于 " 量价博弈 " 的关键期。

一方面，核心城市二手房成交放量，3 月 30 个重点城市二手房成交同比增长 21%，一季度累计同比正增 22%。另一方面，成交价格环比上涨的小区数量有所下降，3 月仅有 49% 的小区成交价格环比上升，这一比重较 2 月环比降了 7.4 个百分点。

二手房市场仍处在 " 以价换量 " 通道。

不过也有例外，CRIC 监测的城市中武汉接近七成小区房价环比上涨，上海、天津、杭州、南京连续两个月过半小区房价上涨。

此外，高端小区二手房价格领涨，在成交规模上涨周期之中，高端小区率先显露出了量价齐升的积极信号。

01核心城市二手房成交放量房价预期持续改善

二手房市场交易热度高位上行。

CRIC 统计数据显示，3 月份核心城市二手房交易量平均增长 21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超过 40%。

CRIC 以北京、上海等 11 个典型城市的二手房小区为样本，进一步探析二手房成交价格的动向，统计结果显示，3 月成交价格环比上升的小区占比环比回落 7.4 个百分点至 49%。房价上涨小区数量有所减少。

" 量增价跌 " 的背后实际反映出当前二手房市场仍处于 " 以价换量 " 通道中，交易量增长带来更多平价房源成交。

与成交价上涨小区占比的减少一致，卖方心理预期也在同步调整。

二手房挂牌价环比上涨的小区占比较上月回落 1.1 个百分点至 38.9%，不过相较于去年同期卖方信心有所提振，挂牌价上涨小区占比同比提升 7.9 个百分点，随着供求双方预期趋于一致，挂牌价和成交价上涨小区占比的差距也在进一步拉近。

在规模指标延续高速增长的背景下，房价上涨小区占比下降，行业筑底阶段表现出典型的 " 量在价先 " 特征，但另一个层面看，高频交易小区仍在快速增长，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房价指数保持环比上涨，也反映出价格预期正在积蓄进一步上涨势能，房价预期仍在持续改善。

图源：丁祖昱评楼市

具体城市来看，武汉有 69% 的小区房价环比上涨，高居首位。上海、天津、杭州、南京连续两个月均有过半小区房价环比上涨，其中杭州二手房成交量更是环比增长达到 90%。

图源：丁祖昱评楼市

02议价空间延续低位高端小区领涨且议价空间最低

二手房买卖双方价格预期持续趋同，议价空间持续处于低位。

比如杭州主城区一位二手房房东向我们表示，为了改善置换她年初将房子挂牌，经历了两次挂牌价调整，房子最终成交价比挂牌价低了 7 万元。而据中介反映，目前杭州部分小区二手房成交价和挂牌价普遍在 5-10 万的议价空间。

CRIC 数据显示，2025 年 3 月，典型城市二手房平均议价空间为 17.7%，环比上升了 0.4 个百分点，不过仍是近一年以来的次低，在议价空间连续 7 个月下降之后，随着二手房交易量的大幅提升，议价空间暂缓收窄。

随着市场筑底向好的信号愈加明确，以及二手房交易量再度趋于稳定，买卖双方的预期趋同的情况下，预计平均议价空间还将再度收窄。

图源：丁祖昱评楼市

苏州、南京、西安、武汉、重庆、广州等六个城市近 2 个月平均议价空间均低于 15%。

其中，苏州、南京、西安、武汉四城更是连续 5 个月平均议价空间低于 10%，供求双方价格预期持续趋同。

最典型的是苏州，连续三个月议价空间处于负值（1 月 -1%、2 月 -5%、3 月 -2%），这意味着部分小区成交房源的平均价格已超过挂牌价，小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，买方信心持续恢复。

图源：丁祖昱评楼市

对应到小区类型也可以很直观的看到高端改善客群的信心修复，CRIC 监测数据显示，高端小区以 52% 的涨价占比领跑市场，议价空间环比再降 1 个百分点至 14%。

在成交规模上涨周期中，高端小区率先表现出量价齐升的积极信号。

反而刚需、改善类小区房价上涨占比均不及半数，占比分别为 44%、47%。主要原因是刚需和改善类小区房源挂牌规模较大，房价走势迎来了新的 " 平台期 "，随着二手房交易的持续放量，买方扫清当前的低价挂牌房源之后，刚需、改善类房源将开启新一轮的上涨周期。

图源：丁祖昱评楼市

房地产市场延续筑底回稳态势，核心城市二手房成交仍表现出以价换量的阶段性特征，不过市场正处于从规模复苏到价格预期提振的关键转换期。

得益于房地产稳市场政策的持续发力，以及买卖双方价格认知的进一步趋同，核心城市凭借需求侧支持、供给侧约束以及库存调整，预计供求指标修复将进一步加快，并率先在二手房市场迎来量价齐升的确定性信号。

本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。