万科渡过危机之日，或许就是房地产“止跌回稳”之时

摘要： 万科的平安，是房地产行业当下最大的心愿。或许是在蛇年春节之前就制造了喧哗，抑或是对于市场预期早有准备，当 3 月 31 日晚年报披露时，这一次的万科静悄悄。这是一张承载复杂情绪的财...

万科的平安，是房地产行业当下最大的心愿。

或许是在蛇年春节之前就制造了喧哗，抑或是对于市场预期早有准备，当 3 月 31 日晚年报披露时，这一次的万科静悄悄。

这是一张承载复杂情绪的财务报表：销售面积拿下房地产行业第一，销售金额 2640.2 亿，回款率 100%。也是在过去的一年，万科徘徊于亏损之中。

作为优等生，万科常年以来积累的信用，反而构成了潜在风险，庞大的债务令人忧心忡忡，稍有风吹草动，就有股债双杀，这样的戏码多次上演，几经反复后，深圳国资终于出手增信。

万科集团层面所有关键岗位，皆有深圳国资人员充实管理队伍，区域公司也变成了事实上的 " 双首长制 "，原有的合伙人仍在，亦有深圳国资人员同时出任管理之职，这被市场视为增信之举。

地产行业累如玩卵之下，万科的幸运在于，至少它还有深铁。

如果没有深铁和背后的深圳国资，很难想象万科仍然能在 2024 年拿下 948 亿元的新增融资和再融资，而且新增融资综合成本只有 3.54%，比 2023 年下降 37 个基点。万科的变化，尽管不无时代更替的唏嘘，但对于优等生万科而言，却也是一种 " 成全 "，活下去，最重要。

此时此刻，恰如彼时彼刻。

更多积极态势正在展现：在主要会计数据和财务指标中，虽然环境极为困难，但比 2023 年全年的负债总额仍然减少了 14.02%。地产全行业困境之中，这种表现难能可贵。

这其中固然有交房之后业绩转结带来的负债下降，不过，这也是实打实的负债下降。

万科的存货金额也在下降，截至 2024 年末，存货金额 5,190.1 亿元，较 2023 年底下降 26.0%。库存过高是扼住所有房企命门的致命要素，市场疲软之下，万科能够实现存货金额下降，也未尝不是一件好事。

886.1 亿元的货币资金，也能为万科平安增加一份筹码。这一数字占总资产的 6.85%，比 2023 年末水平提高了 0.23%。这意味着，万科只要能够保持今年的销售回款势头，以及深圳国资全面介入后带来的直接融资和信用加持获得贷款，万科足以应对到期需要偿还的债务。

万科有息负债的结构也是一项有利要素，银行贷款占去 71.4%，应付债券占比为 16.7%，其他借款 11.9%。银行贷款利率相对其他融资较低，深圳国资起到的增信效果也会更大，这意味着在新财年中，万科能够拿到更多更便宜的钱来充实自己的资金链，融资性现金流的状况将大为改善，这对保持、增强偿债能力至关重要。

对于刚刚跨过重要节点的万科而言，这是一份 " 出清 " 的财务报表。仔细查看这张报表，不难发现，大额亏损主要来源于计提存货跌价准备、应收账款需要计提减值以及大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。前两个原因是万科以最谨慎的财务口径应对风险，而大宗资产折价交易，则是特殊时期的应对之举，并非常态。

万科还有很厚的家底，而且不少是优质业务，这为万科的稳健化债提供足够余地。例如万科的冰雪业务，2024 年全年营业收入增长 11%。万物云 2024 年全年实现营业收入 363.8 亿元，同比增长 8.9%。此外，还有物流、商业等多项优质资产，这都为万科平稳过渡提供了足够的余地。

当现金流压力降低，偿债压力缓释时，资产处置的折价幅度就会减少，这是万科在 2025 年 " 减亏 " 的重要基础所在。

从这个角度而言，在这张报表中看到的情况，已然是万科的 " 底部 "，此后的万科，大概率会向好发展。同样是在这份年报中，深铁对自己给出了 " 耐心资本 "、" 积极股东 " 的定位，这也是金融机构愿意看到并乐于相信的。

我们一直强调，万科无小事。万科渡过危机之日，或许就是房地产 " 止跌回稳 " 之时。在这个信心与预期比任何时候都宝贵的年代里，万科的平安，或许就是房地产最大的心愿。

本文来自微信公众号 " 攸克地产 "，作者：攸克，36 氪经授权发布。