上海办公楼，开始集体翻新改造

摘要： 前几年，我们在上海较为熟悉的主要是住宅和商业更新。前者以 " 美丽家园 " 工程还有加装电梯为主，后者有多个耳熟能详的传统商场都在密集整改中。比如徐家汇的太平洋百货和六百百货，还有...

前几年，我们在上海较为熟悉的主要是住宅和商业更新。

前者以 " 美丽家园 " 工程还有加装电梯为主，后者有多个耳熟能详的传统商场都在密集整改中。

比如徐家汇的太平洋百货和六百百货，还有南京西路的梅陇镇广场。

到了今年，上海城市更新的重点转向了更小的切口——楼宇经济。

这些满足人们工作就业需求的商务中心，遍布东南西北，都颇具规模。

上海部分商务中心示意图，仅供参考

既有老牌的人民广场、新天地、陆家嘴，也有各种新兴商务区如北外滩、前滩、南滨江的崛起。

不过发展过程中也不可避免地出现了一些问题，各大办公楼的大修小补不断。

有换电梯、换空调、换锅炉的，还有换外立面幕墙的，以及干脆从里到外 " 动大手术 " 的。

正是看到了这些个体密集的自发行为，政府相关部门近期开始推动全市的办公楼进入更新阶段，率先挑选了 10 个试点单元，将在下半年进行更新方案的试验。

那么，上海今年的办公楼更新，到底意味着什么呢？

一

10 大试点单元都将如何改造？

7 月 3 日到 5 日，上海市规划和自然资源局公示了其中 6 大商务单元的更新方案，包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾还有苏河湾。

它们分布在闵行、虹口、杨浦、普陀、长宁和静安几个区，都在中环内。

总的来看，6 大单元加起来一共 20.56 平方公里，比黄浦区的总面积还要大，商务楼宇项目的总数足足超过 200 栋。

当然，各自内部的不同级别商务楼差距还是比较大的。

像老牌商务区虹桥经济技术开发区已经有 27 处甲级办公楼，漕河泾也有 15 处。

而大柏树、苏河湾属于中环地带的新兴商务区，前者目前还没有甲级办公楼，更多的都是丙级，后者也只有 3 处。

因此改造的方案各有侧重，涉及提质、改造、重建还有退出转型四种改造形式。

虹桥强调 " 商务 + 社区 "，打造 " 后街体验环 "；漕河泾瞄准 " 产业 + 居住 "，推出 " 慢行系统 "；大柏树则定位为 " 园区 + 校园 "，五角场主打 " 科教融合 "，真如重点在 " 五大类生活配套 "

老牌的改造重点在内部，对硬件进行局部功能微调与空间活化。

新兴的从内到外发挥的空间更大，比如推动周围街道配套也一起进行生态调整，营造更有活力的城区氛围。

最终的目标都是相同的，那就是让工作、生活、休闲在片区内闭环，人们能够更舒适、更便捷。

接下来，其他 4 大单元的方案也将很快公布，分别是小陆家嘴、世博园区、大宁和虹桥商务区核心区，把浦东部分也囊括了进来。

以小陆家嘴单元为例，存在地区功能单一、产城融合不足等问题，目标打造更为先进的国际一流金融城。

二

已经落地的更新项目都有哪些不同？

和整体房地产供求关系一样，商办现在也从增量时代迈入了存量时代。

老旧办公楼如何改造和再利用，成为当下非常重要的一项任务。

而且某种程度上来说，其实改造远比新建更难。

我们梳理了部分已经落地的案例，分别从以下几种不同的方式出发：

第一种就是最基本的内部物理空间的改造。

陆家嘴商务单元的裕安大厦自费更换了电梯系统，尽管单次投入高达 200 多万元，但节省了更多的电费，也扩大了电梯容量、提升了大楼的运行效率。

附近的宝安大厦同样计划下半年更新冷冻机组。

金穗大厦则是和龙湖龙智造合作，运用数字化设计手段，对结构、幕墙、精装、智能化、水电、消防等进行了全方位更新，完成了一次彻头彻尾的 " 变身 "。

金穗大厦办公室前后改造对比图，图源龙湖龙智造

第二种是业态分布上的全面焕新。

以虹桥经济技术开发区为例，前几年，虹桥天都作为第一个改造项目，开发区抓住其轨交上盖的通勤优势和街面长达 280 米的特点，不断调整业态组合、举办天山夜市等特色活动，使其商办整体出租率维持在 85% 以上。

改造后的虹桥天都：现所 · 创邑 MIX

随后又对巴黎春天天山店进行调整，一方面使外立面更时尚，另一方面还加入了当下最流行的二次元新业态，于今年 3 月重新开门营业。

第三种是更为直接的功能转型。

比如由纯租赁办公，转换成商场、酒店、长租公寓，还有亲子和老年活动空间等功能，从而有序调节同一地段内的办公楼供给规模，成功盘活存量资产。

比如，上海江天大厦是一栋典型的上世纪 90 年代旧式办公楼，已经很难满足现代办公需求，自带的酒店入住率也不是很高。

项目业主方经过深思熟虑，将其重新打造成一栋专供企业内部使用的总部大楼，一跃成为世博滨江边上的全新地标建筑。

左为改造前的上海江天大厦，右为改造后的三航院企业总部大楼效果图

最后，还有像潍坊新村这样的街道办也加入进来，不仅全面排查了整个街道范围内的 36 栋商务楼，还组建了专门的智囊团，聘请规划、建筑、能源等领域的高校和专业机构，专门为这些商务楼提供技术和资金支持。

这些都充分验证了空置的写字楼，也能重新激发自身活力，进而获得更多发展的可能性。

三

为什么此时此刻上海必须更新办公楼？

不得不承认，支撑起上海现代化发展的背后，是一座座林立的高楼大厦。

作为全球最大的办公楼市场，这个城市的高层楼宇已经多达 1 万栋。

据官方统计，截至去年三季度，光甲级写字楼的存量就足足有 1700 万平方米。

更不用提很多板块还在造楼盖房，未来还有全新的楼宇源源不断地入市。

写字楼总体上处于比较饱和的状态，面临巨大的招商压力。

第一个突出问题就是空置率。

2023 年以来连核心区老牌地段的写字楼，也都出现了不同程度租金下跌和空置情况。

今年二季度，空置率最高的是虹桥开发区 & 古北，紧随其后的新天地和竹园也都纷纷突破了 20% 大关。

再来看此次部分试点单元的空置率，竟然有 3 个都超过了 30%。真如一度最高接近 50%，苏河湾更是连续三个季度都居高不下。

这种非传统的办公区的状态，更加凸显出及时改造和调整自身定位的必要性。

当然我们也要看到，真如商务单元的办公楼空置率在两年多的时间里得到了有效控制，下降了接近 15%。

这背后离不开央企中海的努力，其打造的 230 米双子塔不仅重新定义了板块的天际线，也实打实地引进了不少企业，初步形成数字广告和新质生产力两大产业集群。

以及环宇城商业、住宅大盘、人才公寓还有大剧院的配套落地，可以说是 " 半个真如中海造 "，这也带动了整个普陀在这两年开始逆袭。

第二个问题是办公楼的老龄化严重，土地年限不足。

陆家嘴和虹桥经济技术开发区的楼宇多建造于 1980 和 1990 年代，黄浦核心区、虹口北外滩还有徐家汇也在 1900 年代末和本世纪初，集中开发了一批写字楼。

算起来，这些楼都过了而立之年。

设计过时、设备老化、停车位不足等问题都逐一浮现。

加上我国规定商办类土地最长使用年限为 40 年及 50 年，到期后如何续期还未出台相关规定。

图源：仲量联行

它们的土地剩余年限普遍不足 15 年，续期压力迫在眉睫，面临 " 功能过时—估值下降—改造乏力 " 的状况。

第三个问题则是产权分散，缺乏资金支持和政策指导等。

很多办公楼的产权业主较多，一旦涉及关键的改造费用问题，就很难达成一致结果。

宝安大厦有 6 万平方米在大业主手里，还有 3 万平方米分散在多个小业主中。让大业主出钱有难度，小业主也无法通过相关方案。

正因为看到了重重问题，这些办公楼的环境和全市总体的营商环境密切相关，上海将楼宇更新纳入了优化营商环境 8.0 行动方案的重要举措之一。

将在今年到 2027 年这三年的时间里，有序推进 40 到 50 个商务楼宇更新改造项目。

目标是让全市的办公楼格局更优化，甲乙丙三级结构比例更合理，甲级楼宇规模和品质进一步提升，让每一栋办公楼都能充分发挥出最大的价值。

四

伴随产业变迁和周边人群结构调整，上海的写字楼也开始进入新阶段。

这让我们看到，上海这片充满活力与创新的土地，一直以来都在积极探索城市发展更新的新路径。

也因为有了这么多不一样的写字楼，百花齐放，大家不会再觉得只有在陆家嘴上班才是进入最尖端的行业。

因为其他商务区、产业园、科技中心，都有着不同领域的顶级公司。

写字楼和企业、人才的多方奔赴，办公楼、商业、住宅和人文实现充分融合，才能切实提升工作和生活的日常体验，而这也是一个城市的综合竞争力所在，在 " 抢人大战 " 中脱颖而出。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：远山