楼市大风云，北京楼市太燃了，小阳春期间，新房成交量增长超50% 高得房率项目受追捧

摘要： 随着《住宅项目规范》实施进入倒计时，北京新房市场已显现政策联动效应。在传统销售旺季“小阳春”期间（3月1日至4月26日）...

随着《住宅项目规范》实施进入倒计时，北京新房市场已显现政策联动效应。在传统销售旺季“小阳春”期间（3月1日至4月26日），北京新房累计成交7855套，相比1月和2月总成交量增长了55.92%，环比同期增长超五成。部分符合“好房子”新政的项目抢跑成为关键。

尽管《住宅项目规范》正式实施尚待5月1日，北京新房市场早已掀起“前置性”产品更迭。得房率、层高、功能阳台等硬核指标成为购房者关注焦点，部分项目得房率高达100%，受到购房者青睐。业内专家分析，当“好房子”项目得房率竞争触及天花板，住宅产品硬件标准趋近同质化，公共空间品质提升正成为差异化竞争新赛道。

作为房地产市场销售旺季的3月及4月，北京新房市场呈现传统旺季特征。3月1日至4月26日，北京新房累计网签量达7855套，与1月和2个月累计成交的5038套相比，实现了55.92%的显著增长。部分符合“好房子”新政的项目抢跑成为关键。随着这些项目入市，后续网签数据有望进一步体现购房成交热度，长尾效应可期。

随着“好房子”项目的集中入市，其在与存量项目的竞争中更具优势。一位购房者因家中二胎出生，现有80平方米的房屋无法满足居住需求，萌生了换房的想法。他看中了建投国贸·瑨上139平方米户型，得房率84%，而相邻的北京城建国誉颂得房率高达100%。同样预算下，后者能多获得一间儿童房的功能空间，对二孩家庭来说是刚需中的刚需。

合硕机构首席分析师郭毅认为，存量项目若要在竞争中突围，需重新审视市场策略。通过价格调整与竞品形成错位竞争，或等待区域内相邻项目完成去化后，使得两者总价区间重叠度相似的房源进一步降低，避免直接客源争夺的竞争态势。此外，通过多元化营销手段清仓库存，为后续市场布局腾出资金与空间。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，“好房子”的集中入市为新房市场注入新动能与新亮点。这类产品通过空间利用率的突破和居住体验的升级，有效激活了新增购买力及潜在改善型需求，提升了房地产交易活跃度，形成了供需两端的良性互动。

4月北京新房市场“小阳春”行情持续发酵，多个热门项目售楼处即便工作日期间也现人流高峰。中海丽金府未正式开盘但已吸引多组购房者前来看房。该项目130平方米户型得房率达94%，160平方米户型达90%，较周边竞品高出7—15个百分点。购房者实际获得使用面积较周边竞品可多约17—27平方米，相当于用同等预算获得更大居住空间。

位于通州的北京城建国誉颂通过将阳台、挑空、设备平台等空间进行玻璃外封一体化设计，实现得房率100%的极限值。招商蛇口北京公司相关人士表示，客户在购房过程中更关注未来的生活方式和居住质量，对户型设计、精装配置、小区公区的品质等关注度明显提升，年轻人对于建筑美学的要求和收纳体系的设计更加关注。

区域市场中得房率更高的“好房子”项目往往能实现营销破局。这类产品通过空间利用率的提升，强化了居住体验感。海淀为代表的核心区域凭借较好的客户基数、优越的区位条件、成熟的产业配套及便捷的轨道交通资源，持续保持市场需求端的强劲态势。购房者对区域未来价值潜力的认可，叠加当下旺盛的改善型需求与强劲的购买力支撑，也使得多数项目实现快速去化。

当“好房子”标准成为行业共识，新项目凭借高得房率、3米层高、功能阳台等硬核指标持续冲击市场，倒逼存量项目加速迭代。但当越来越多符合“好房子”标准的项目入市，率先“吃螃蟹”的项目具备的设计优势正逐步被后续跟进的项目所抵消。例如目前在售的“好房子”项目招商云璟揽阅、中海丽金府、北京城建国誉颂等产品之间的“品质同质化”竞争愈发激烈。

尽管“好房子”项目相比存量房项目具有明显优势，但当得房率触及天花板且室内精装标准日趋同质化时，未来竞争的主战场或将转向社区公共空间的价值挖掘。房企若要激活改善型需求，推动购房者“卖旧买新”的消费升级，除保持住宅产品本身的竞争力外，还需在社区公共空间领域构建代际优势。

多数“好房子”项目已经开始着手打造公共空间的建设。例如，北京城建国誉颂小区内设有艺术连廊，可供业主会客或举办活动，打造社区社交场域。中海丽金府以及中海丽泽叁號院在3号楼1层分别配置600多平方米以及400平方米的架空层用作泛会所。“好房子”项目想在竞争中更好地去化，需要调整产品规划设计，将健康、环保、智能等理念融入产品里，凭借高性价比、较好的产品力形成真正的竞争优势。