青岛酒店，喜欢“首店”
摘要：
近年来，青岛高端住宿市场不断扩容，20 余家五星级标准酒店于近五年建成运营。有意思的是，近年来投入运营的瑞吉、钓鱼台、美高梅、傲途格精选、万丽等酒店品牌均首次亮相山东，且全球十强高... 近年来，青岛高端住宿市场不断扩容，20 余家五星级标准酒店于近五年建成运营。有意思的是，近年来投入运营的瑞吉、钓鱼台、美高梅、傲途格精选、万丽等酒店品牌均首次亮相山东，且全球十强高端酒店管理集团中，有 8 家都选择在青岛布局 " 首店 "。
01头部国际酒店集团扎堆青岛开 " 首店 "
" 五一 " 假期将至，青岛旅游市场持续升温，酒店热度以肉眼可见的速度攀升。在线旅游平台携程数据显示，青岛酒店订单量同比增长 28％，" 假日经济 " 提前催热。纵观青岛酒店市场，近几年，不少国际酒店品牌接连落子青岛，抢占首发效应。
尤其是万豪国际集团，在青岛的品牌布局初具规模，像旗下瑞吉酒店、威斯汀酒店、傲途格精选酒店、艾美酒店、万豪酒店等品牌早已开出首店，去年又迎来了山东省首个双品牌项目——青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店。此外，青岛丽思卡尔顿酒店已签约落户绿城 · 深蓝中心二期，也预计将于 2026 年启幕。资料显示，该项目总投资 126 亿元，占地约 3．5 万平方米，总建筑面积 35．6 万平方米。
今年年初，洲际酒店集团旗下奢华精品品牌英迪格酒店官宣落子青岛国际邮轮港区启动区，这也是英迪格酒店品牌进入青岛的首店。这个擅长邻里叙事的生活方式品牌，也将融入周边中山路与邮轮母港的区域特色，以 " 邻 " 里故事为起点，为每一位宾客呈现一个以地域文化为灵感的独特空间，让每一位宾客都能感受到青岛这座城市的魅力和港口丰富的历史内涵，探索港口海洋人文故事，体验摩登的入住环境。除英迪格酒店外，洲际酒店集团旗下丽晶酒店、洲际酒店、皇冠假日酒店多个系列与华邑酒店等品牌也已先后落子青岛。
不只是万豪国际集团与洲际酒店集团，希尔顿酒店集团旗下希尔顿酒店、希尔顿逸林酒店、希尔顿摩庭酒店等品牌也均在青岛开下首店；还有温德姆酒店集团、雅高酒店集团、凯悦酒店集团、钓鱼台美高梅酒店集团、香格里拉酒店集团也且在青岛设有品牌首店，全球十强高端酒店管理集团中，有 8 家在青岛开展经营。
青岛作为一个具有国际化影响力的旅游城市，有这么多国际品牌不足为奇，令人好奇的是，这些国际酒店集团近几年似乎都热衷扎堆前往青岛开首店
02为什么盯上了青岛
青岛这座城市，要说它存在感不高吧，一说旅游城市大家都能想到它；要说它存在感高吧，似乎面对成都、重庆、长沙、西安等网红城市的 " 流量 " 挑战，以及省内淄博、济南、威海等城市在文旅产业上的 " 崛起 "，青岛的声量好像越来越小。青岛，似乎很久没有爆款了。
资本的流动往往与流量紧密相连，人们的注意力在哪，哪里就有投资机会。当下并不算流量大鳄的青岛，如何引起了这些高端品牌的注意？
有远见的商业人都知道，当一个地方，大家都认识到它值得入局时，说明时机已经有点晚了，最佳时机往往是在这个地方将会迎来爆发期，但当下意识到的人并不多的时候。就像美国著名投资家吉姆 · 罗杰斯，总喜欢去投资那些经济将要起飞的国家，并且这些投资也带给了他 10 倍、15 倍的回报。而青岛，当下正是这么一个地方。
青岛本身底子就不错，经济发展方面，作为 14 个沿海城市之一，有着北方最优良的港口——青岛港，也是世界上最大的综合港口之一，并成长为中国第二大外贸口岸；产业方面，有海尔、海信、青岛啤酒、双星、澳柯玛五大强实力企业支撑。旅游资源方面，青岛是国内沿海城市中稀有的同时拥有海洋、沙滩、山的地方；又是同时能够满足南方人对雪的执念，北方人对海的执念的地方；青岛的城市建筑同样也是闻名国内外，给来过的游客留下深刻印象。
最关键的是，青岛针对过去的一些发展问题，正在奋起直追，给未来高端住宿，留下巨大想象空间。2019 年初，青岛全面掀起 " 学深圳、赶深圳 " 热潮，大力发展元宇宙产业、生物医药和海洋科技等新兴产业；与北京跨区域产业协作，吸引了华夏基石、黑马科技、达闼科技、商汤科技、旷视科技等大批企业来到青岛，找机遇，谈合作，生根发芽；2024 年，青岛获批全国资产投资公司股权投资试点城市，在试点城市中率先实现 5 家 AIC 股权投资基金落地全覆盖，设立基金总规模 140 亿元，四大金融资产管理公司 ( AMC ) 齐聚青岛。
经过这些年的努力追赶，青岛市的经济发展也有了明显突破。2024 年，青岛生产总值达 16719.46 亿元，按不变价格计算，比上年增长 5.7%，在增速上跑赢了天津和宁波。航运方面也在不断取得突破性成绩，2023 年，青岛港在集装箱吞吐量上与深圳的差距已经大大缩小，成为全球第五个跻身 3000 万标箱俱乐部的港口，国际航运枢纽竞争力指数排名居东北亚之首。
大量互联网、创新型产业与金融业的引入，为青岛高端商务住宿带来了更多潜在需求。而在旅游方面，青岛也在不断完善旅游服务体验，逐渐打破淡旺季魔咒，以往青岛旺季主要在 7-9 月，而现在也会许多游客选择在冬天去青岛看雪，春季去青岛看海赏花。像不久前的清明节假期，中山公园、小麦岛、栈桥、崂山风景区等被全国游客点名 " 感觉有１亿人 "，青岛也上榜途家清明假期民宿预订十大热门城市，" 北京—青岛 " 入围途牛高铁游热门线路 TOP10。
在全民追求 " 松弛感 " 的当下，青岛作为 " 中国最具幸福感城市排行榜 " 上的常客，也是众多追求 " 松弛 " 体验人群的理想圣地。当中国游客去三亚或者国外海滩晒阳光浴时，老外们最爱来的中国城市之一，就是青岛，哈啤酒、吃蛤蜊、洗海澡 向来度假圣地都是高端酒店的聚集地，而青岛的诸多优势让其极具度假圣地的潜力。此外，相对三亚、厦门等地，青岛的高端住宿市场占有率并不大，有着极大的发展空间。
03中高端酒店仅占 20% 的住宿 " 短板 "
大量的国际高端品牌入驻，似乎给青岛酒店市场披上了一层繁华的外衣，但全盘审视青岛酒店市场，可以发现，其住宿环境还有很大提升空间。根据 2024 年 OTA 的统计数据，青岛市酒店数量不少，超 14000 家，在山东省内独占鳌头。但是，酒店的档次比重分布十分不均，以低端酒店为主，占据全市酒店数量的 80% 左右，中端酒店占 18% 左右，高端酒店则仅占 2% 左右。
档次分布不均外，地域分布也不均衡。青岛市高端和连锁酒店主要分布沿海的东西两岸、火车站以及台东步行街附近。根据高端酒店和连锁酒店所在区的分布占比，高档酒店主要分布在市南区；而连锁酒店主要分布在胶州市和黄岛区，其他区域的酒店相对较少。
究其原因，一方面和前面提到的淡旺季有关。旅游作为青岛的金字招牌，是当地酒店市场客源的主力，而青岛旅游的突出特点是淡旺季十分鲜明。通常，1-2 月为淡季，3-6 月为平季，7-9 月为黄金旺季，10 月再次进入平季，11-12 月则回归淡季。因此，青岛的酒店旺季仅有三个月，季节性波动显著，生意起伏较大，旺季依赖强消费，夏季游客量占全年 60% 以上，导致淡季（如冬季）酒店空置率高。虽然现在青岛正在有意识改善，但情况的好转还需要一点时间。
其次，商务需求与内需动力不足。虽然青岛正在发展引领性创新产业上不断做出努力，但就当下产业结构来看，传统产业结构比重依旧较大，且缺乏强民营企业，多为国有企业。2021 年，青岛提出，到 2025 年，民营经济增加值占 GDP 的比重要达到 50% 以上。然而，同时期宁波和无锡的民营经济增加值占比，已经达到了 65% 和 66%。2022 年的中国 500 强榜单，青岛一共有 5 家企业入围，多是国有企业。而在山东民企百强榜单上，已经连续两年没有青岛企业入围前十名。在代表制造业细分市场佼佼者的专精特新 " 小巨人 " 企业数量上，青岛从 2022 年开始就跌出了全国前十，目前仅仅位列第 16 名。青岛只有 190 家 " 小巨人 "，而深圳是 755 家，宁波是 352 家。
而传统产业与国有产业比重大，强民营企业与创新型企业占比较小的直接影响是，商务出行需求较少与平均工资水平偏弱。根据中国商旅市场趋势洞察，制造业、互联网行业以及金融保险行业商务差旅需求较大，且中国的商务旅行者当中，有将近一半以上的人是来自民营企业。
而不管是旅游淡旺季明显问题，还是产业结构带来的商务需求与内需问题，都与这座城市的「自我造血」能力有关。青岛的商业空间和旅游景点的黏性较高，大部分消费场景都是围着游客转，但很难看到能停下来喝杯咖啡、看场展览的空间，剧院、美术馆这类慢体验的空间供给不足，缺乏四季皆宜的体验项目。新兴产业方面，大多是用 " 买买买 " 的手段引入，而非内部孵化。
一环扣一环的因素影响下，让青岛十分重视旅游消费，并竭力打造「啤酒之都」、「帆船之都」等城市 IP，但这类 IP 在帮助青岛吸引大量投资，带来夜经济、海洋经济等新兴消费场景的同时，也强化了其季节性旅游导向，让游客觉得这是一座只适合夏天旅游的城市，全部在夏天时挤去青岛，过多的游客在一定程度上也影响了旅游体验。除了旅游消费，在住宿体验这块，近年来，由于一些低端酒店服务质量参差不齐造成大量的投诉也有增无减，不少游客呼吁，青岛酒店连锁率的提升太过缓慢，除了高端市场的布局，市场上其实更需要大量的中高端品牌的加入。
好在这些问题，青岛已经意识到，正在逐步做出改变，所以才会有大量高端酒店品牌愿意进局抢占市场，不过想要有突破性变化，特别是中高端酒店比例失调的 " 短板 " 提升，还需要一点时间。
04酒店投资如何抓住 " 青岛机遇 "
总的来看，青岛作为北方的希望之城，有着极大的发展潜力，并且目前已经透露出一些信号。从酒店投资角度来看，能够从哪些方面抓住 " 青岛机遇 "？
/ 抢占写字楼 " 成本地板 "
据最新统计数据，青岛写字楼空置率已高达 35%，排名全国第三。在当下青岛的经济结构中，生产性服务业和物流业占据主要部分，而对于这些行业，产业园区相对来说更有性价比，因此青岛写字楼市场需求被严重稀释。且青岛的写字楼市场有个特点：" 三年不开张，开张吃三年 "。但凡有新项目交付，动不动就是十几万㎡的体量。2025 年预计又有 17.4 万㎡的新增供应入市，未来三年总供应量高达 36 万㎡。
供给在没有考虑市场消化能力的情况下不断增加，空置率也随之不断飙升，因此租金承压。从甲级写字楼租金来看，青岛平均租金 107.2 元 /㎡/ 月，和几年前相比缩水了 20% 以上。很多写字楼为争抢客户，开始推出超长免租期。之前最多免三个月，现在一开口就是六个月甚至一年。即便这样，仍然难以找到愿意长期租赁的企业。
这种情况下，将写字楼物业改造成中高端商务酒店，或许是一个机会。写字楼大多有着地理位置优势，且物业条件好，改造成中高端酒店能够更有效溢价。并且随着青岛城市更新步伐加快，政府也在引入一大批新兴产业项目，未来或将有大量高端商务需求。此外，具有吸引力的中高端商务酒店的加入，也符合青岛城市更新需要，同时也能帮助吸引投资及商业入驻，更容易获取政策支持。
/ 迭代升级 " 低效资产 "
前面也提到，当下青岛酒店市场，低端酒店占比较大，且根据青岛酒店消费调查，许多经济型酒店还面临设施老旧等问题，消费者有着强烈的高品质住宿需求呼声。而青岛中高端住宿供给较少，且一些高端酒店也面临老旧问题，像青岛洲际海尔酒店、青岛香港里拉酒店与青岛丽晶大酒店，分别是 2008 年、1997 年与 1995 年就已经开业。因此，这些酒店资产相对来说，已经可以归为 " 低效资产 "，不能最大化创造该有的价值。而在这些经济型和老旧高端酒店中，不少酒店有着不错的物业条件与绝佳的地理位置，如果能够换牌升级，或许不失为一件好生意。
/ 重新定义空间叙事
上面提到，高端酒店主要分布在沿海两岸，尤其集中在市南区，且大多为海滨度假型酒店，形成了独特的滨海高端酒店集群。这种情况可能带来的弊端是，需要防范国际品牌扎堆带来的价格战，以及海景酒店特征明显而带来的淡旺季生意明显问题。
从城市角度来看，青岛的海景固然是一大特色，是吸引众多游客前往的理由，但青岛的城市建筑与城市氛围，也是许多人爱上这个城市的理由。青岛的红房子是这个城市曾经的伤痛痕迹，也变成了这座城市的特色，如果酒店建筑能够延续这种城市特色，并能够从服务、活动等多方面，融入本地生活，能够通过一些活动给予当地人崭新的生活灵感，或许能够成为本地人打卡以及吸引外地游客的新兴目的地。如果有酒店学习江浙做法，以酒店开发旅游目的地，设计 citywalk 路线，相信会吸引一批旅游住客。
综上所述，头部国际酒店集团纷纷前往青岛开首店，显然是看到了青岛发展的潜力，但大多只是首店，显示出各酒店集团的观望态度，或是等待时机。这座海滨城市也正在以自己的节奏，走在变革创新之路上，或许在不久的将来，人们便能够看到青岛住宿业态的惊艳蜕变。
本文来自微信公众号 " 空间秘探 "，作者：余文婷，36 氪经授权发布。
