一季度楼市的几个好消息
摘要：
新房 " 止跌 "、二手房 " 稳增 "、库存缓慢下行2025 年一季度楼市仍处于 " 止跌回稳 " 通道中。好的消息是，重点 30 个城市新房一季度成交同比正增 6.4%，超六成... 新房 " 止跌 "、二手房 " 稳增 "、库存缓慢下行
2025 年一季度楼市仍处于 " 止跌回稳 " 通道中。
好的消息是，重点 30 个城市新房一季度成交同比正增 6.4%，超六成城市一季度新房成交同比为正。
二手房涨幅要高于新房，一季度 30 个重点城市二手房累计同比增长 21%，深圳、杭州、上海等领涨，同比涨幅均在四成以上。
与此同时，一季度因供给节制 + 成交筑底企稳，狭义库存缓步下行。
一季度楼市迎来好的 " 开局 "，二季度新房成交总量规模或将缓步复苏，累计同比保持正增长，延续弱复苏走势。二手房市场成交仍将延续稳中有增态势，市场份额占比仍将进一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。
01一季度重点 30 城新房同比正增 6.4%
一季度重点城市新房成交迎来 " 止跌 "。
CRIC 数据显示，2025 年一季度重点 30 城新房成交面积为 3035 万平方米，同比增长 6.4%。
主要原因在于，春节后季节性需求释放，叠加政策宽松及房企促销，推动一季度新房成交回升。
30 城中有 19 城一季度新房成交好于去年一季度，占比超六成，其中有 14 城涨幅在两成以上。
具体城市来看，得益于政策余温刺激需求进一步释放，深圳新房成交领涨，一季度新房成交面积为 123.03 万平方米，同比增长 74.71%，整体成交规模仍处于阶段性高位。
成都一季度新房成交规模领先 30 城，一季度新房成交面积为 360.06 万平方米，同比增长 28.05%。
而上海 2025 年受供给约束明显，一季度新房成交 141 万平方米，同比增长 3% 左右，整体与去年同期持平。但从 0.53 的供求比来看，上海整体购房需求仍在上升。
一季度同比正增长的城市除了热点恒热的深圳、上海、成都之外，前期深度调整的南京、宁波、合肥等经济、人口基本面较佳的二三线城市一季度涨幅也在三成以上。
02二手房成交好于新房深圳、杭州上海等 " 领涨 "
市场信心的回暖在二手房市场体现得更为明显。
CRIC 数据显示，2025 年一季度，30 个重点监测城市二手房累计成交面积预计为 5300 万平方米，累计同比增长 21%，较去年四季度下降 19%。
具体城市来看，深圳、杭州、上海、宁波、成都、北京、合肥、广州、重庆 9 个城市同比均保持 2 成以上正增长，整体韧性较强。其中深圳、杭州领涨，二手房累计同比涨幅均在五成以上。此外，上海、宁波、成都和北京涨幅也在三成以上。
相较而言，天津同比基本与去年持平，涨幅均在 5% 以内，武汉二手房累计同比仍未回正，市场暂无明显起色。
以上海为例，政策红利叠加年后需求集中释放，市场信心和预期的回升使得二手住宅上升态势得以稳固，在以价换量的基础上，一季度上海二手住宅成交量迎来自 2022 年三季度以来的第二个成交峰值，为 495.03 万平方米。从成交套数来看，上海一季度二手房共成交了 58264 套。
对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房。
重点城市二手房成交份额继续扩大。比如北京、上海、南京、长沙、南京等城市二手房成交占比跃升至 7 成以上，较 2024 年同期稳中有增，京沪主要源于新政刺激，限购松动 + 低利率刺激刚需入市；长沙、南京、长春等城市购买力持续降级，加之二手房业主短期降价策略，刺激一波刚需刚改集中入市。
03新房库存缓步下行12 城去化周期同比齐跌
2025 年一季度因供给节制 + 成交筑底企稳，狭义库存仍处下行通道。
据 CRIC 监测数据，2025 年 3 月末重点 30 城库存面积为 22123 万平方米，环比微降 1.6%，同比下降 8.8%。
20 城消化周期环比有所缩短，降幅多为 10% 以内，其中青岛因短期成交集中放量，去化周期环降 9% 降幅居首。
值得注意的是，深圳、成都、南京、宁波等 12 城去化周期同环比齐跌。
从绝对量来看，目前有 14 个城市消化周期小于 18 个月，其中杭州、合肥去化周期在 10 个月以内，一线城市中仅上海库存仍处低位，去化周期仅为 12.8 个月，供给导向型特征显著。深圳降至 16.9 个月，整体库存风险可控；北京、广州去化周期均在 20 个月以上且同比仍在增加，库存风险依旧较大。
不过，积极的一面是，消化周期超过 18 个月的城市数量在减少，随着成交复苏，库存去化压力有逐步缓解的征兆。
04 结语
整体来看，2025 年一季度楼市 " 好消息 " 不断，新房市场 " 止跌 " 迎来缓步复苏，二手房市场韧性好于新房，成交依然稳中有增，在成交带动下楼市库存缓步下行，这些积极的信号也为全年楼市稳步回升奠定了良好的基础。
预计接下来的二季度，新房成交总量还将保持增增长，弱复苏走势延续。核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情。
二手房成交方面，预计二季度回暖程度依然好于新房，重点城市二手房市场份额占比仍将进一步上升。
本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，36 氪经授权发布。
