20多年利润一年亏完！又一家地产央企梦碎千亿

摘要： 四面出击。越陷越深都说地产的尽头是央国企，但浓眉大眼的央国企也有点撑不住了。几天前，央企五矿地产发了成绩单：2024 年的归母净利润，要亏损 35 亿港元。亏损比上一年增加了 24...

四面出击。越陷越深

都说地产的尽头是央国企，但浓眉大眼的央国企也有点撑不住了。

几天前，央企五矿地产发了成绩单：2024 年的归母净利润，要亏损 35 亿港元。

亏损比上一年增加了 246%。

看上去似乎不算多，但五矿地产的市值也才不到 14 亿港元，去年的销售额只有 70 亿。

在中国五矿 9 家上市公司里，五矿地产的业绩表现也最为拉垮。

还在 2017 年的时候，何剑波就为五矿地产设定了一个发展目标：朝着千亿元目标迈进。

市场燥热，冲击千亿成为房企们的口头禅。但潮水退去，一切似乎又回到了原点。

01巨亏 35 亿过去 20 多年 " 白干 "？

35 亿港元的巨亏，创下了五矿地产成立以来的最高亏损纪录。

更要命的是，这个数字几乎吃掉了过去 24 年的所有盈利。

艳姐看了下，过去 24 年五矿地产归母净利润一共也只有 29 亿。

换句话说，过去 25 年，五矿地产相当于 " 白干 "。

对于亏损的原因，五矿地产表示，一个是房开毛利率下降，一个是资产减值。

毛利率方面，2023 年五矿地产房开业务的毛利率是 17.5%，但到了 2024 年上半年，毛利率只有 7.2%，远低于头部房企 15%~20% 的平均水平。

资产减值方面，2024 年五矿地产归母核心亏损 5.66 亿港元，意味着计提了资产减值近 30 亿港元。

对房企来说，毛利率是衡量持续经营能力的一个重要指标，毛利率的下降甚至亏损，意味着企业正在丧失造血能力和抗风险能力。

市场调整周期，业绩起伏也算正常，但连续亏损，而且亏损的数字越来越大，多少还是有些说不过去。

2020 年前后是五矿地产的高光时刻，那一年五矿地产的销售额是 194 亿，比前一年增长了 126%；2021 年五矿地产的销售额再创新高，达到 260 亿。

不过好景不长，此后五矿地产的销售规模便一路下滑，2022 年 ~2024 年分别为 133 亿、113 亿、70 亿，降幅分别是 49%、15%、38%。

五矿地产业绩的暴跌，艳姐觉得有 2 个原因：一个是不拿地，又没有高能级产品。

2021 年，五矿地产的销售额创了新高，那一年他们花了 111 亿在公开市场拿了 9 个项目；但 2022 年，他们只拿了 1 个项目，土地成本 1700 万；2023 年、2024 年，五矿地产更是连续两年 0 拿地。

截至去年底，五矿地产的土储规划建面约 576 万㎡，分布在广州、天津、惠州、湘潭、泰安、成都大邑县等地，按照目前的去化速度，即使不拿地也能支撑 10 年以上。

再一个是转型效果不明显。

五矿地产在前几年提出由 " 地产开发商 " 向 " 城市综合运营商 " 转型，希望通过在做强住宅地产外，拓展商业、酒店、小镇、产业园区、产业新城等业态。像在辽宁开发了 30.4 平方公里的营口产业园，在广东汕头开发了 8.6 平方公里的粤东物流总部新城，在四川成都合作开发 18.4 平方公里的未来生态城项目等。

但几年下来，五矿地产不仅丢掉了住宅地产的传统阵地，在商业、小镇等业务上也没有多大起色，还耗费了巨大的人力、物力、财力。

一系列策略下，五矿地产反倒债务压力相当巨大。

到去年底，五矿地产债务总额约 217 亿港元，其中一年内到期债务 163 亿港元，占比 75%，现金及等价物只有 28.22 亿港元，现金短债比 0.17，甚至在去年，还有 17.62 亿港元的借款出现了交叉违约。

02坐拥富爸爸背景

虽然五矿地产的债务压力很大，但他在资本市场依然能量惊人。

像去年 1 月，五矿地产与银团达成 26 亿港元融资协议；5 月获得 7 亿港元的循环贷款额度；7 月获得 33 亿港元的循环贷款额度

不过这些融资有 2 个前置条款：要求中国五矿持股比例不低于 51%，并且拥有五矿地产的管理权。

在预亏 35 亿港元后，五矿地产也明确表示：中国五矿在有需要时会提供必要帮助以确保可持续发展。

看来，尽管 " 儿子 " 不够争气，但中国五矿这个 " 富爸爸 " 依然是资本市场的金字招牌。

说起中国五矿，很多人对其第一印象就是矿产开发领域的老大哥。

作为以金属矿产、冶金工程建设、贸易物流、金融地产为主业的特大型企业，中国五矿已经连续 18 年进入《财富》世界 500 强。

截至 2023 年底，中国五矿资产总额超 1.1 万亿，2023 年实现营收 9346 亿，世界 500 强排名第 69 位，拥有 9 家上市公司。

艳姐注意到，就在这个月初，空缺了 3 个月之久的中国五矿总经理位置终于迎来了新任总经理——朱可炳。

朱可炳

根据公开信息，朱可炳出生于 1974 年 10 月，会计学硕士，曾在宝钢、宝武钢铁、中国联通工作多年，2021 年进入中国五矿，出任副总经理，还兼任过五矿资本董事长；2025 年 2 月兼任中国盐湖董事长。

从年龄上看，朱可炳今年只有 51 岁，在中国五矿高管里是最年轻的。

在艳姐看来，此次从副总经理晋升总经理，朱可炳也将面临一系列管理新问题。

一个是在营收创新高的同时，如何实现利润的稳定。最近 5 年中国五矿营收从 6000 亿迈进 9000 亿大关，保持归母净利润的稳步增长十分考验管理层的管理技巧。

数据来源：企业预警通

另一个是如何尽快实现体系内上市公司的扭亏。9 家上市公司中，目前有 2 家预亏，五矿新能预亏 4.5 亿 ~6 亿，五矿地产预亏 35 亿港元。特别是五矿地产连亏 3 年，一年亏损吃掉了过去 24 年的归母净利润，眼下行业持续调整，短期内扭亏压力非常大。

03" 不惜代价 " 去库存

艳姐在前面提到，五矿地产在 2022 年以后就没有在公开市场拿地，地产开发业务基本处于消化库存的状态。

去年 9 月，在中国五矿上市公司集体业绩说明会上，五矿地产董事会主席何剑波就表示："公司一直在出货，不会因为价格下降或低于成本而捂盘惜售。"

何剑波

相比于其他央国企是选择保现金流还是保利润上的扭扭捏捏，五矿地产倒是相当干脆利落。

艳姐看了下五矿地产的库存结构，到去年中期，环渤海、华中、珠三角、成渝、长三角土储占比分别是 32.7%、22.1%、21.3%、19.7%、4.2%。

像天津的未来城项目，总建面 277.8 万㎡，五矿地产权益 49%；廊坊哈洛小镇总建面 128.5 万㎡。湘潭万境水岸项目总建面 110.4 万㎡；惠州哈施塔特项目总建面 154.9 万㎡；成都大邑县的 2 个项目总建面 129 万㎡

五矿大邑未来生态城示意图（图源官网）

这些巨量项目，未来大概率将会持续给五矿地产带来资产减值损失。

对于五矿地产未来的发展，中国五矿董事长陈得信在年初的工作会议上也提出了要求：要加快构建房地产发展新模式，优先通过轻资产模式开展内部协同和管理服务输出。

实际上过去几年，五矿地产也有尝试过轻资产代建模式。

像在产城领域，成都五矿新都产业园、湖北孝感高新区产业园都是通过轻资产落地；在住宅领域，他们还协同五矿信托，共同开发后者从恒大手中接盘的多个住宅项目。

不过虽然四面出击，但从最终的效果来看，五矿地产反倒是越陷越深。

结语

作为央企，五矿地产这几年的表现让人大跌眼镜。

千亿已渐行渐远，对于何剑波而言，如何带领五矿地产扭亏为盈，为集团贡献更大业绩，是摆在面前的首要任务。

不知道这名执掌帅印 6 年之久的掌舵人，还有没有心力带领五矿地产突围。

本文来自微信公众号 " 地产人言 "，作者：艳姐 team，36 氪经授权发布。